Ликвидната криза започва да има реални ефекти върху пазара на имоти у нас

От средата на 2008 година се забелязва спад в търсенето на недвижими имоти в България, констатираха анализатори и брокери от агенцията за имоти Явлена на среща с журналисти. 

2008 година може да се характеризира като година на прехода на пазара на имоти от пазар на продавача към пазар на купувача, коментира изпълнителният директор на агенцията Страхил Иванов.

Въпреки спада на броя сделки анализаторите не смятат, че ще бъдем свидетели на драстични корекции на цените, тъй като в момента те не са много по-високи от строителната себестойност на проектите.

Според специалистите кризата може да има и положителни ефекти върху пазара, тъй като ще изгони спекулантите и непрофесионалните участници от пазара.

От средата на годината, по данни на Явлена, се забелязва, че пазарът зависи много повече от купувача, отколкото от продавача. Сделките стават след по-голям брой огледи и по-дълъг период за размисъл и избор. Забелязва се и повишаване на изискванията на клиентите: те вече не купуват на всяка цена, а търсят имот, чиято цена отговаря на местоположението и на качеството. Ако такъв няма, покупката се отлага и се изчакват по-изгодни оферти.

През последните месеци се забелязват и ефектите от намалялото банково кредитиране. Броят на купувачите намалява, а офертите за имоти растат. Забелязва се и частично отказване на някои купувачи поради затруднения с финансирането. Тази тенденция се е засилила значително от началото на октомври.

Негативните финансови новини от Западна Европа и САЩ допълнително усложняват пазара, тъй като карат много от купувачите да изчакват със сделките.

Най-търсените жилища през 2008 г. продължават да бъдат двустайните и малки жилища от тип ателие. Данните на компанията сочат, че от 2004 г. до 2008 г. средните цени на двустайните апартаменти в София са нараснали над 2 пъти. През 2008 г. средната цена на такова жилище е била 76 140 евро ( в сравнение с 35 400 евро през 2004 г.).

Забелязва се умерен спад на доходността от жилища в София през тази година. Средните наеми през 2007 г. на двустайни апартаменти в столицата са били 300 евро, като цената на жилището е била 66 500 евро, което прави доходността от инвестицията 5,41 на сто. През 2008 г. наемите са нараснали до средно 324 евро за същия тип недвижим имот, но поради покачването на цените на жилищата, доходността е намаляла до 5,1 на сто.

Според Иванов е вероятно наемите да започнат да се покачват през следващите месеци.

В София инвестициите в търговски площи през 2008 г. остават най-печеливши с доходност от 9,09 на сто на година, сочат данните на агенцията. Доходността от жилищни площи е сравнително по-ниска – 4,8 на сто, а на офис площите е 7,69 на сто. Складовите площи са носели средна доходност през тази година от 7,14 на сто.

Забелязва се и промяна в предпочитанията на клиентите. Имоти от доскоро пренебрегвани райони се радват на вече голям интерес. Апартаментите в крайните квартали са едни от най-търсените в момента, смятат брокерите. Цените на жилищата в Западен парк, Люлин, Овча купел варират между 900-1000 евро на кв. м и сделки се сключват за много кратък срок от време. Ако средният срок за реализация на продажба на жилище в София е 3-4 месеца, то в тези райони е само 40 дни.

Според агенцията оферти за апартаменти ново строителство в Люлин на цени 750-850 евро на кв. м имат над 25% успеваемост и срокът на реализация е под 45 дни.

Най-голямо е разминаването между купувачите и продавачите в средния сегмент. Там трудно се сключват сделки и времето за реализация е най-дълго.

Очакванията на брокерите, с оглед на световната финансова криза, са пазарът да се успокои, а ръстът да се забави. Най-пряк ефект ликвидната криза има чрез увеличаването на лихвите по ипотечните кредити и намаляването на техния обем.

Средно за страната 50 на сто от покупките на жилища стават с ипотечен кредит, а за София този дял е около 60%. В някои сегменти и локации брокерите очакват да има понижаване на цените. Увеличението на годишна база обаче ще се задържи в рамките на 10-15 на сто. Цените в София ще се задържат, като тези на имотите на най-добрите дестинации ще продължават да се покачват.

Въпреки че покупките на жилища от чужди граждани намаляват през последните месеци, според специалистите ръстът на сделки с български емигранти ще компенсира отчасти това. За последната година паричните преводи от българи, живеещи в чужбина, е по-голям от чуждестранните инвестиции в недвижими имоти за този период, сочат данните на агенцията.