Колко отчайващо е положението на пазара на бизнес имоти в САЩ?

Думата „пазар“ произлиза от латинската дума mercari, която означава „търгувам“. Някои пазари просто не оправдават името си, пише Financial Times.

Всъщност да се определи дали положението на пазара на бизнес имоти в САЩ е лошо, по-лошо или просто ужасно, на практика е невъзможно заради липсата на каквито и да било сделки от септември насам, коментира изданието.

През по-голямата част от тази година интерес привличат единствено най-изгодните сделки. За пример се дава принудителна продажба на имот на инвеститора Хари Маклоу, която представлява близо една трета от продажбите на големи офис сгради в централни бизнес райони в САЩ. Освен това стойността на сделките вече е била така или иначе изкривена, което е замаскирало хаоса на пазара на имоти.

Наред със замразения кредитен пазар, все още има зееща пропаст между потенциални купувачи и неохотни продавачи. Нормите на капитализация (показващи оперативния приход от един имот, разделен на неговата стойност) трябва да отчетат още значителен ръст за да примамят купувачите, от които се изисква голямо самоучастие и, които трябва да се примирят с високите спредове, пише изданието. Онези, които разчитат на покачване на цената на имота и бърза препродажба, просто са изчезнали. С очакваното отслабване на търсенето от страна на наематели, купувачите не могат вече да разчитат на растящи наемни нива.

Средната норма на капитализация се е понижила до 6% миналата година, но впоследствие е отчела ръст до 6,5% на база на наблюдаваните сделки. По преценка на Green Street Advisors сега нормите може би са около 7,5%, предвид слабата наемна доходност.

Анализаторите очакват положението да се влоши още повече. Нормите на капитализация все още не са сравними със средната доходност на корпоративните облигации, която е около 9%. Фактът, че показателите на тези два вида активи исторически са били тясно свързани, подсказва, че нормите на капитализация може да се очаква още да се покачват, за което цените трябва значително да се понижат.

Засега липсата на сделки прави невъзможно на практика да се провери дали продавачите са приели променените пазарни условия. Кредитните рестрикции ще продължават да възпрепятстват активността от страна на купувачите. Опасността цените да достигнат исторически ниски нива може да се увеличи, когато другата година дойде моментът за рефинансиране на кредитите от времето на бума.

Затварянето на тази пропаст между купувачи и продавачи тогава може да доведе до неудържим спад в цените.