Баланс между търсене и предлагане на жилища се чака в края на годината

Към края на 2009 г. в резултат на понижената интензивност на строителството свободните жилища за продажба ще намалеят, което ще създаде благоприятни предпоставки за балансиране на търсенето и предлагането. Това прогнозират в доклад за развитието на пазара на жилища в страната от агенцията за имоти Форос. Консултантите очакват още темпът на понижаване на продажбените и наемните стойности да се забави и до края на годината цените да се стабилизират.

Годишното понижение на броя на сделките спрямо 2008 ще бъде в рамките на 30-50%, а стартирането на нови жилищни проекти през втората половина на годината ще бъде по-скоро изключение, се прогнозира още в доклада.

Докато през първото тримесечие на годината се наблюдава по-съществено понижение на офертните продажбени стойности, през второто цените започват да се стабилизират. Средно за страната през периода декември 2008 - май 2009 офертните продажбени цени на жилищните имоти отбелязват понижение от 5,95%, сочат данните на компанията.

Най-значителен е спадът на цените на старото монолитно строителство – 8,15%, следван от новото строителство – 6,14%. Най-слабо е понижението при панелните жилища – 3,56%.

По райони най-съществено понижение на цените се наблюдава в Бургас -10,25% и в София – 9,71%. Същевременно обаче в някои райони на страната цените се запазват стабилни, като например в Благоевград, където офертните цени бележат слаб ръст от 0,67%.

Посочените изменения са на база офертни цени и реалното изменение в действителност е по-голямо, тъй като почти всички сделки се осъществяват след допълнително договаряне на цената, което достига до 20%, уточняват от компанията.

Средната доходност при жилищните имоти също се понижава. Докато в края на втората половина на 2008 за страната тя е в размер на 6,34%, то в края на първото шестмесечие на текущата година е 6,03%. Най-висока при жилищните имоти е доходността във Велико Търново – 9,1%, следвана от Стара Загора – 6,59%. В София тя е в размер на 5,55%, в Пловдив – 5,48%, във Варна – 5,26%, а в Бургас – 5,27%.

Търсене

Търсенето на жилищни имоти през първото тримесечие на 2009 е значително под нивата от последните години. През второто тримесечие ситуацията започва да се променя и се появяват първите признаци на стабилизиране на пазара.

Най-търсени през първата половина на 2009 г. остават двустайните жилища с квадратура до 60-70 кв.м. Като най-важен фактор при вземане на решение за покупка се очертава цената. През периода почти липсва търсене на жилища в ранен стадий на строеж, тъй като тези имоти се очертават като високорискови.

Заради голямото предлагане, което в пъти превишава търсенето, нарастват средният брой огледи и времето за търсене и осъществяване на сделка. Така през периода времето за търсене и покупка на жилище вече е 2-6 месеца, докато година по-рано е 1-2 месеца, а броят на огледите днес вече надвишава 10 спрямо 4-8 в началото на 2008 г.

Увеличава се делът на закупените апартаменти за собствено ползване за сметка на сделките с инвестиционна цел. Тяхното съотношение към момента е 85:15, докато в началото на 2008 г. то е 65:35.

Основната група клиенти през първата половина на 2009 г. са българите и руснаците. Последните в основната си част се оказват твърде колебливи и нерешителни при избора, поставят условия за нереалистично намаление на цената и при наличието дори на минимален проблем по-скоро се отказват от сделката, отколкото да направят компромис, коментират брокерите.

Наеми

През първото шестмесечие предлагането на жилища под наем продължава да нараства. В момента се предлагат голямо количество апартаменти, закупени с цел инвестиция за последващо отдаване под наем. Към тях се добавят и жилища, чиито собственици желаят да продадат, но поради по-малкия обем на търсенето при покупко-продажбите, са обявени за отдаване под наем до окончателното стабилизиране на пазара. Поради появилото се свръхпредлагане обаче много от тези имоти остават празни и/или престояват дълго време на пазара.

В София най-голямо е предлагането в района на центъра, Лозенец, Манастирски ливади и Студентски град, а най-малко - в кварталите Гео Милев и Слатина. Преобладават апартаментите ново строителство, но се предлагат и голям брой стари жилища.

Най-търсени през периода са двустайните жилища от ниския клас с квадратура до 60-70 кв. м. В София и Варна горната ценова граница на търсенето достига до 250-350 евро/месец, а в по-малките градове - 200-250 евро/месец. По-голямото предлагане предоставя възможност за по-голям избор на потенциалните наематели, при което се увеличава средния брой на огледите (4-8 ) и времето за търсене и вземане на решение, което е от 1 ден до месец.

Наблюдава се значителен спад в търсенето на луксозни имоти. Клиенти на последните към момента са единствено служители на посолства и на големи чуждестранни фирми. Те търсят предимно тристайни и четиристайни луксозно обзаведени апартаменти. Ценовият лимит, който поставят, е 1200 евро/месец. За сравнение, година по-рано този лимит е 2000 евро/месец. В София най-търсени са апартаментите в центъра, Студентски град и южните райони около бизнес центровете.

Наемните стойности също падат. В големите градове понижението е най-голямо при луксозните жилища. Средното намаление на наемните цени за страната е в размер на 6,21%. Най-голямо то е в Стара Загора – 24,33%, Бургас – 20,25% и София – 11,74%. В някои населени места обаче като например Пловдив и Велико Търново е отчетено повишение, съответно в рамките на 3,24% и 1,84%.