Дефанзивни инвестиционни стратегии на мода на пазара на имоти

Институционалните инвеститори на пазара на имоти в Европа продължават да бъдат изключително предпазливи и несигурни по отношение на решенията, които взимат, като тази тенденция се очаква да се запази и през 2010 г.

Една от ключовите характеристики на подобрените инвестиционни нагласи е свързана със степента, в която те са ориентирани към първокачествени активи, с добра локация, модерни сгради с дългосрочни договори за наем, сочи доклад на консултантската компания CBRE.

Това означава, че въпреки че инвеститорите са склонни да повишават дългосрочната си експозиция към пазара на имоти, те са все още много несигурни относно краткосрочните тенденции на наемния пазар. Чрез сделки на първокласния сегмент на пазар и особено чрез изискването за дългосрочни договори, за да минимизират риска, инвеститорите се опитват да се застраховат срещу вероятни краткосркочни движения в наемните нива.

Грубо казано, това е еквивалентът на дефанзивните инвестиции в енергийни и водни компании на капиталовите пазари, сочи докладът. Инвеститорите получават известна експозиция „към пазара“, но чрез инвестиции в компании, които не са директно зависими от икономическия цикъл, те могат поне да си гарантират, че ще продължат да получават дивиденти.

Лесно е да се разбере защо инвеститорите искат всячески да избегнат експозиция към краткосрочните движения на наемите. Тази година бележи безпрецедентни спадове на икономическото производство. По последни прогнози БВП в еврозоната ще се понижи с 3,9% през 2009 г.

Въпреки това по-директна връзка към пазара на имоти има фактът, че номиналният БВП ще отчете спад за пръв път от 1945 г. насам. Това ще има значителен ефект върху наемните нива, тъй като те обикновено изостават от движенията в БВП и на много места голяма част от този наемен спад тепърва ще настъпи.

Истинският тест за доверието на инвеститорите към пазара на имоти, в този смисъл, е въпросът дали са готови да рискуват да приемат експозиция към наемния пазар чрез изтичане на договорите за наем, незаети площи и ненадеждни наематели.

Такива имоти вече също се предлагат, като доходността при тях е значително по-висока от тази при първокласните. Въпреки това в момента повечето инвеститори (поне тези извън Великобритания) изглежда, че смятат, че доходността от второстепенните имоти все още не е достатъчно висока или пък самите те са все още прекалено несигурни какво могат да очакват от наемните стойности, за да си струва рискът.

За сравнение, на капиталовите пазари този етап вече отмина и инвеститорите са готови да инвестират в акции „с висока бета“*, които са еквивалент на поемането на експозицията към наемния пазар в сектора на имоти.

Друг фактор в сектора на имотите е това, че много от активните в момента инвеститори (като германските фондове от отворен тип) не биха се съгласили на инвестиции във второстепенни активи, при каквито и да било цени, тъй като те са извън техния инвестиционен стил.

Все пак има признаци, че това се променя. Вече се забелязва повишено търсене в целия спектър на пазара на имоти във Великобритания. На други пазари също се забелязва ръст в интереса (въпреки че сделките все още са малко) извън сегмента на първокласните имоти. Въпреки това първоначалната доходност ще трябва да бъде отражение на риска от доходите от наем и може да не се възстанови толкова бързо, колкото тази при първокласните имоти, смятат от компанията.

*Показателят “бета“ при акциите и друг вид инвестиционни активи показва зависимостта на цената на даден актив от финансовите пазари. Бета със стойност нула показва липса на корелация с финансовите пазари. Положителната стойност означава, че активът следва движението на пазарите.