Инвеститорите в имоти в ЦИЕ започват да излизат от прикритие

Животът се завърна към ключовите пазари на недвижими имоти в Централна и Източна Европа след двугодишен спад, въпреки че инвеститорите предупреждават, че регионът не е извън опасност, пише Financial Times.

Инвеститорите в имоти пострадаха сериозно от спада на пазара, след като мнозина избраха рискови инвестиции в годините на бума. Подобни загуби вече се ограничават, тъй като ключовите пазари в региона показват сигурни признаци на възстановяване.

Международните инвеститори се завърнаха в региона, а местни агенции отчитат надпревара за най-добрите активи.

Пазарите в ЦИЕ варираха значително като резултати и нива на активност през двете години криза на пазара на имоти. Някои като Полша се оказаха сред най-гъвкавите в Европа.

Въпреки това по-нишовите пазари по-далеч на изток бяха особено тежко засегнати. В държави като Украйна пазарите се сринаха, а недостигът на транзакции затруднява дори определянето на ценообразуване в Румъния и България.

Словакия и Чехия се справиха по-добре, но Полша е почти сама в привличането на значителен интерес от установени инвеститори в имоти, които искат да купят на пазар близо до цикличното дъно, но с основи, поддържащи възстановяване.

“Миналата година имаше диференциация на пазарите в ЦИЕ. Полша и до известна степен Чехия се разглеждат в различна светлина. Групата на международните инвеститори може да е по-малка отпреди, но поне отново са активни“, казва Джон Дъкуърт, управляващ директор за ЦИЕ на консултантската компания в сектора Jones Lang LaSalle.

“Полша много ни харесва. Никога не е спирала да расте икономически. Нашият фокус е върху големите градове“, казва Ян Къл, главен изпълнителен директор на британския инвестиционен фонд Segro.

Консултантите обясняват, че познанието на местните пазари никога не е било по-важно. Международните инвеститори търсят възможности на ключови пазари в Централна Европа с фокус върху първокласни офис и търговски имоти в столиците, които предлагат дългосрочни доходи от наем, обяснява Дъкуърт.

Обемът на пазара остава нисък, тъй като има относително слабо предлагане на първокласни активи, а продавачите не са склонни да продават на дъното на пазара.

През последните месеци на 2009 г. инвестициите са се повишили, като обемът за региона е надминал 2 млрд. евро, по данни на Jones Lang LaSalle.

Централна Европа формира над половината от оборота, с фокус върху Прага, Варшава и Будапеща, според друга компания в сектора - CBRE, докато делът на югоизточна Европа намалява наполовина до 12%, а на източна Европа до 32% през 2009 г.

В годините на бума много инвеститори бяха принудени да се заемат със строителни проекти заради липсата на качествени имоти. Тези, които не успяха да ги построят, днес притежават земя, която някои считат за почти безполезна в текущите условия. Според брокерите обаче може отново да се появи недостиг на нови проекти.

Намалението на новите офис проекти в ЦИЕ от края на 2008 г. ще окаже положителен ефект върху пазара, смятат от CBRE, които очакват завършените офис площи в следващите 18-24 месеца да са с близо една трета по-малко от края на 2008 г.

Малко вероятно е строителството да стартира отново, докато пазарите не се отворят отново за финансиране на спекулативни проекти.

Очаква се прилив на нови капитали към пазара на имоти, като някои листнати във Великобритания мениджъри на активи подготвят известен брой фондове. Така например Ashmore е привлякъл 45 млн. долара за фонд за инвестиции в имоти в Русия, а First Property Group се готви да пусне фонд с фокус върху Полша.

Повечето от парите все пак се очаква да дойдат от съществуващи инвеститори, включително местни купувачи, които отново могат да си позволят инвестиции. Най-голямата австрийска компания за инвестиции в имоти - Sparkassen Immobilien, планира да увеличи вложенията си в региона значително в идните две години, като целенасочено ще избягва Австрия и Германия.

Продължава да има недостиг на банково финансиране, но инвеститорите преодоляват това, като ползват собствен капитал.

Задлъжнялостта също остава проблем. Очакват се още затруднения сред собствениците на имоти, като някои ще последват Orco, която не успя да спази банковите си споразумения.

Банките обаче също няма да са склонни да изискват спешни продажби заради голямата си експозиция към пазара. Така може да се очаква имотите да излизат по малко на пазара, а не да бъде наводнен, което е по-здравословно в дългосрочен план.

От критично значение е, че търсенето се задържа, особено в Полша. Ако броят инвеститори, тръгнали за Варшава, е някакъв индикатор, пазарът би могъл да отскочи много силно през следващата година.