Промените в Правилника за вписванията – защита от имотни измами или бюрокрация?

На 25 юли 2014 г. Министерският съвет прие промени в Правилника за вписванията, публикувани в Държавен вестник, бр. 63 от 1 август 2014 г. Съгласно нова ал. 3 на чл. 51 от Правилника, Агенцията по вписванията вече не може да предоставя незаверени копия на вписаните актове – т.е. може да издава единствено заверени.

По този начин копия може да бъдат изискани единствено от страните или техни правоприемници или упълномощени представители. Според законодателите тази промяна ще намали и препятства възможността от измами и злоупотреби с недвижими имоти. Но постига ли целта си в действителност?

Подлежащите на вписване актове в Агенцията са всички актове, с които се прехвърля правото на собственост – напр. актове за продажба, дарение, замяна, отчуждаване на недвижим имот срещу задължение за гледане и хранене, или актове, с които се учредява, прехвърля, изменя или прекратява вещно право (право на ползване, собственост върху постройка и др.). Вписват се още договорите за делба на недвижим имот, договорите за наем със срок по-дълъг от една година, както и предварителните договори за покупка на имот при желание на страните. С други думи, всички актове, с които се извършват каквито и да било правно-разпоредителни действия с недвижими имоти.

Действащият режим преди промените предвиждаше, че всеки може да получи незаверен препис от вписани актове след подаване на молба по образец, в която се попълват всички лични данни на молителя. Така в случай на злоупотреба с получените от Агенцията документи лесно може да се провери кой кога какви точно преписи от актове е заявявал.

Новите разпоредби на Правилника казват, че Агенцията издава само заверени копия и то само на страните, на техните правоприемници или представители по закон или по упълномощаване. Това означава, че единствено собственикът на недвижимия имот може да се снабди с преписи от нотариалните актове, свидетелстващи за правната история на имота.

Бъдещият купувач е изключен от лицата, имащи право да се сдобият със заверени копия от вписаните в Агенцията актове, защото той не е „страна” по смисъла на закона. Той обаче не може да се снабди и с незаверени копия, тъй като Агенцията вече не издава такива. А всъщност точно бъдещият купувач на един недвижим имот, неговите адвокати и/или брокери са най-заинтересовани да получат информация, да проверят имота и да преценят дали собствеността е ясна назад във времето и „чиста” от вещни тежести. Единственият вариант за бъдещия купувач е да търси съдействието на продавача или да купи имота „на сляпо”. И така нормативните промени препятстват един вид измами, за да подпомогнат извършването на друг вид измами.

Заслужава си да бъде обърнато внимание и на събираните такси. Съгласно Тарифата на Агенцията една страница незаверено копие струва на молителя 10 стотинки, а една страница заверено копие (т.е. с печат на Агенцията) струва 2 лева. Тъй като незаверени копия вече не се издават, след промените молителите ще плащат 20 пъти повече за всеки издаден документ.

Дори да забравим изложените по-горе резерви по отношение на новоприетите промени, има и друг съществен проблем с приетия от Министерския съвет текст. Измененият чл. 51 от Правилника влиза в остро противоречие с ал. 1 на чл. 93 от Закона за кадастъра и имотния регистър (ЗКИР), гласяща, че всеки има право да получи препис от вписванията по партидата на недвижим имот. Оказва се, че разпоредба от Правилника обезсилва разпоредба на самия закон, което е недопустимо. В йерархията на нормативните актове законът, който се приема от Народното събрание, е по-висшестоящ от Правилника, приет от Министерския съвет именно във връзка с прилагането на закона. В нормотворчеството правилниците и другите подзаконови нормативни актове се издават с оглед правилно приложение на законите, а не обратното.

Като адвокат смятам, че законодателните промени би следвало да бъдат инициирани, когато развитието на обществените и търговските отношения предопределят и налагат такива промени. И, разбира се, когато са в унисон с правния мир. В конкретния случай не само съм на мнение, че промените в Правилника за вписванията не постигат адекватно замислените цели, а и пораждат конфликт в прилагането им.