Жилищният пазар у нас между треска за имоти и опасения за балон

Най-силната година за жилищния пазар от финансовата криза

Добромир Ганев, председател на Национално сдружение Недвижими имоти (НСНИ) и управител на агенцията за недвижими имоти „Форос“:

2021 г. беше най-силната за жилищния пазар през последните 10-12 години. Една от годините с изключителна динамика в унисон с тенденциите на повечето развити пазари в света. Причината за тази динамика е големият брой фактори, които влияят положително на пазара през тази година, а това логично доведе и до силен ръст на обема от сделки. Сред тях са ниските лихви по ипотечните кредити и нулевите лихви по депозитите.

Освен това за първи път българите започнаха масово да купуват втори дом – парцели или къщи в близост до големите градове, без да продават основното си жилище. Тази тенденция започна през миналата година, но се доразви и през тази. Засиленият интерес към закупуването на втори дом у нас не се е случвал от 2005-2006 г., когато чужденци купуваха подобни имоти, въпреки че някои от тях придобиваха жилище с цел препродажба. Очакванията за ускоряване на инфлацията също повлияха в посока на увеличаване на търсенето от купувачите.

Сред факторите в подкрепа на пазара можем да посочим и политическата нестабилност, която винаги създава усещане у купувачите, че е по-добре да избързат с покупката, тъй като не се знае какво предстои. Високите цени на строителните материали, които са резултат от нарушените вериги на доставка в строителството и не се възстановяват толкова бързо, колкото се очакваше, също оказваха влияние на жилищния пазар през тази година.

Ново явление, което се отрази на пазара, е и големият брой българи, които се завърнаха дългосрочно в родината и се ориентираха към покупка на дом. През миналата година напусналите България наши сънародници за постоянно, със заличаване на постоянен адрес, са около 6 хил. - 7 хил. души, а влезлите в страната българи с постоянен адрес са над 35 хил. Предполагам, че и тази година картината ще е подобна. Много българи, които не се завърнаха, също имат желание за придобиване на недвижима собственост в големите градове.

Влияние на пазара оказва и спирането на офертите на вторичния пазар, както и малкото харчене по време на блокадите, което доведе до по-високи нива на спестявания на хората, даващи им възможност да използват тези средства и за покупка на жилище. Като цяло българската икономика изненада с показателите си, възстановяването е по-бързо, отколкото се смяташе. Очакванията за влизането на България в еврозоната също оказват въздействие на жилищния пазар, макар че на този етап то е по-скоро психологическо. А желанието за покупка на по-голям дом заради работата от вкъщи и ученето онлайн е една от причините за високия брой сделки.

За 2022 г. не се очаква Европейската централна банка да промени лихвите. БНБ въведе някои нови изисквания от третото тримесечие на годината, които може да повлияят на пазара, и е възможно леко да го охладят. Мисля, че желанието за придобиване на жилище няма да намалее драстично, цените на строителните материали също не се очаква да се стабилизират и стойностите трудно ще бъдат прогнозирани от предприемачите, а това ще окаже натиск върху предлагането. Като цяло не очаквам особена разлика за пазара през 2022 г. в сравнение с 2021 г., може би ръстовете както при сделките, така и при цените ще са по-малки от втората половина на годината, но едва ли ще се стигне до спадове.

Много ще зависи и от първите сто дни на новото правителство - как ще се представи то, доколко умело ще се справи с вероятните атаки на останалите политически играчи. Политиката винаги влияе на икономиката и в тази връзка стабилността на правителството може да даде добри възможности или точно обратното – да доведе до уплах и притеснение сред купувачите и съответно да катализира забавяне на пазара.