Имотите в Токио: от криза към магнит за инвеститори

Преди 12 месеца акциите на Ichigo Group Holdings, компания за управление на имоти от Токио, се движеха около 45 йени (0,46 долара). Сега са 10 пъти по-скъпи, а средните дневни търгувани обеми са над 80 пъти по-големи. Това обаче не е балон, твърди президентът на дружеството Скот Калън, цитиран от Financial Times.

Според него онова, което се е случило, е "нормализиране" на финансовата политика от страна на новия гуверньор на Bank of Japan. Под ръководството на Харухико Курода, назначен от премиера Шиндзо Абе през април, е налице много по-ясен ангажимент за прекратяване на дефлацията, която измъчва страната през последните 15 години.

Курода даде да се разбере, че целта му е да се постигне 2%-ен ръст на потребителските цени чрез удвояване на финансовата база до края на следващата година. Обещанието, последвано от покупка на облигации за 7 трлн. йени всеки месец, оказа трансформиращ ефект върху рисковите активи като цяло и особено върху имотния сектор, като индексът на имотите Topix нарасна с близо 60% от началото на тази година. 

В сектора на бизнес имотите има все по-ярки признаци за покачване на наемите в Токио, които от две години непрекъснато вървят надолу. Данни на агенцията за недвижими имоти Miki Shoji показват, че новите сгради в петте централни квартала са постигнали повишение на офертните наеми с 10% през периода януари-септември. Общите наеми в тези главни бизнес райони - Чийода, Чуо, Минато, Шинджуку и Шибуя - са се понижили с около 2% за периода.

Според Калън обаче реалните наеми, дефинирани като рекламирани наеми минус отстъпки, от известно време се покачват. След глобалната финансова криза някои собственици започнали да предлагат стимули, като например осем месеца безплатен наем при двугодишен договор, твърди той. На фона на спада на дела на неусвоените площи - от пика от 9,4% миналия юни до 7,9% през септември, и тези стимули започват да изчезват.

Анализатори са на мнение, че подготовката за Олимпиадата през 2020 г. би трябвало да задържи цените на стабилни нива в сравнително западналия район Шинагава, който ще бъде преустроен като транспортен и настанителен център за пътниците, пристигащи от двете главни летища на Токио. Сред останалите райони, които ще спечелят от домакинството на игрите, са Харуми и Тойосу, където ще бъдат изградени олимпийското селце и други съоръжения за събитието.

Пазарът на жилищни имоти също набира скорост.

Годишният ръст на продажбите на нови апартаменти в Токио между май и август е средно 40%, според данни на Института за изследване на икономиката в имотния сектор. Той е близо пет пъти по-ускорен спрямо миналата година.

Според брокери част от търсенето идва от купувачи, бързащи да изпреварят новия, по-висок потребителски данък, който ще бъде увеличен от 5 на 8% от април следващата година. В същото време обаче икономиката на Абе започва да създава и очаквания за инфлация, а кредитополучателите започват да осъзнават, че ултраниските лихви няма да съществуват вечно. Банките също гледат по-положително на ръста на цените, като отпускат ипотеки на стойност до 95% от оценката на имота.

При луксозните имоти активността се движи основно от богати азиатски семейства, за които спадът на йената напоследък е възможност да се запасят с активи в Япония.  

В страната се навъртат и инвеститори от Европа и САЩ, привлечени от ниските разходи за финансиране от под 2% и доходността от наеми от около 5%.

"Това е само началото", твърди Тошихико Китагава, изпълнителен директор на Tokyu Livable - фирма, продаваща луксозни имоти в японската столица. "В тенденцията настъпи обрат", допълва той.