Строгият контрол върху капиталите в Китай застрашава първокласни имотни активи

Години наред китайските инвеститори бяха сред най-активните купувачи на имоти в чужбина, като подкрепяха глобалния пазар на недвижими имоти, влагайки пари в т. нар. „трофейни активи“. Но миналата година страната затегна контрола върху капиталите за закупуване на имоти в чужбина.

В резултат на това китайските трансгранични инвестиции в имоти през първото тримесечие на 2018 г. достигнаха най-ниското си ниво от три години със спад от 27% на годишна основа до 5,6 млрд. долара, пише Financial Times.

Институционалните инвеститори спорят по въпроса какво означава затягането на политиката за пазарите на бизнес имоти по света и дали оттеглянето на китайските купувачи ще доведе до спад на цените. Анди Пайл, ръководител на отдел „Недвижими имоти във Великобритания“ в KPMG, казва, че решението на китайското правителство да ограничи изтичането на капитали от страната явно оказва влияние върху глобалните имотни пазари.

„Няма съмнение, че ограниченията са реални“, отбелязва той. „Недвижимите имоти са една от индустриите, които китайското правителство опитва да забави. Това оказва влияние върху капиталите, инвестирани в чужбина“, допълва той.

Оттеглянето става, след като години наред китайски инвеститори придобиваха първокласни офис площи и хотели по света. Намаляването на китайските инвестиции във водещи дестинации в чужбина като Лондон засили притесненията за общо оттегляне от недвижимите имоти и страховете за спад на възвръщаемостта. Перспективата за повишаване на лихвените проценти ще отклони вниманието от имотите към други класове активи като държавен дълг и корпоративни облигации.

Пайл признава, че неотдавнашното преструктуриране на китайските инвестиции в имоти в чужбина е засегнало британския и европейските пазари за бизнес имоти, но въздействието не е било твърде голямо до момента, защото има достатъчно международни купувачи, заинтересовани от активите. Но по-малкият брой китайски инвеститори ще намали броя на страните, които се съревновават за определени активи.

Държавният съвет миналата година публикува регулаторна рамка за инвестициите в чужбина, която консолидира и официализира редица мерки, приети предходната година. Според регулациите инвестициите в имоти и хотели бяха квалифицирани като „ограничени“.

Cushman & Wakefield предупреждава, че засиленият контрол от правителството върху инвестициите в чужбина, обявен през март, вероятно ще продължи да намалява обемите от инвестиции до края на 2018 г. Въпреки това много инвеститори са оптимистично настроени за перспективите пред цените на имотите в дестинации, които в последните години се възползваха от китайските пари.

Фил Кларк, ръководител на отдел „Имоти“ в британската компания за управление на активи Kames Chines, казва, че се говори много за оттегляне на китайските инвеститори от глобалния имотен пазар, но той не смята, че последиците от това ще бъдат тежки.

„Има много капитал за инвестиране в имоти. Не всичкият е китайски. Мисля, че сме достигнали до етап, в който всички си задават въпроса дали високите цени на пазара са разумни. Мисля, че това е така. Но има ли причина за срив на пазара? Мисля, че не“, допълва Кларк. Дънкан Оуен, глобален ръководител на отдел „Недвижими имоти“ в компанията Schroders, втората по големина британска компания за управление на активи, казва, че китайските инвеститори обикновено влагат парите си в трофейни активи, което означава, че малка част от пазара на бизнес имоти е бил засегнат.

„Ограничаването на капитала може да намали броя на потенциалните купувачи на пазара. Но това отразява ли се на начина, по който влагате парите си като европейски инвеститор? Не, защото инвестициите ви са стъпили на здрави основи“, отбелязва Оуен.

Според консултантската компания Cushman & Wakefield наблюдава се възстановяване на инвестициите от китайски инвеститори от континенталната част в някои страни като Австралия, но САЩ и Великобритания страдат. Инвеститорите от континенталната част на Китай са влагали средно 1,1 млрд. долара на тримесечие на британския пазар в последните пет години. Но през първото тримесечие на тази година те са намалели до 325 млн. долара.

Според прогнозите обемът от китайски инвестиции във Великобритания ще намалее наполовина пред 2018 г. спрямо 2017 г. В САЩ китайските инвестиции през първото тримесечие са достигнали 1,7 млрд. долара спрямо 4,9 млрд. долара в последното тримесечие на 2016 г.

Саймън Уолъс, ръководител на отдел „Изследвания на алтернативи в Европа“ в компанията DWS, казва, че има спад на стойностите в Лондон, но като цяло перспективите за европейските бизнес имоти са добри. Както винаги, изборът на клас активи може да окаже голямо въздействие върху относителния успех или провал на инвестицията. „Базата от инвеститори в Лондон е широка и до момента това е един от най-ликвидните пазари в света“, казва Уолъс.

„Но, разбира се, има разлика в представянето на първокласните и второкласните активи. Докато доходността от първокласни активи до голяма степен остана непроменена в последните две години, доходността от второкласни активи се повишава“, допълва той.

Кларк също е оптимистично настроен. Според него фундаменти като икономически индикатори и политиката на централните банки подкрепят „удължения цикъл“ на имотите, въпреки намаляването на притока на китайски капитали. Въпреки че търсенето сред трансграничните инвеститори на тези пазари ще намалее в градове като Лондон, Париж и Берлин в идните две години Кларк не смята, че е вероятен срив.

„Много компании се стремят да инвестират на тези пазари. Възможно е известно успокоение на цените, но нищо драматично“, допълва той.