Кои страни и сектори привличат най-много инвестиции в имоти?

Великобритания, Германия и Франция продължават да привличат най-много инвеститори в имоти през 2018 г., а пазарите, които слизат надолу по инвестиционната стълбица са Турция, Гърция и Русия, пише консултантската компания Colliers International в доклада си „Капиталови потоци“.

Инвеститорите, които търсят добра доходност, продължават да изместват вниманието си от основните пазари и да подкрепят растежа на обемите в някои по-периферни икономики в Европа. България, Унгария, Португалия и Хърватия са сред пазарите с най-силен растеж на годишна основа през 2018 г., пише Colliers.

Холандия, Испания, Финландия и Дания също регистрират силно повишаване на инвестициите в бизнес имоти благодарение на закъснелия, но бърз икономически растеж в последните години и значителното преобръщане на основите на имотния пазар, особено в Холандия.

Инвестиционната активност в отделните градове потвърждава тенденциите на национално равнище, като Хелзинки е на първо място по най-голям растеж на инвестициите в имоти, следван от Мадрид, Амстердам, Утрехт, Копенхаген, Ротердам и Брюксел.

В Германия основният растеж на инвестиционната дейност продължава да е съсредоточен в най-големите седем пазара начело с Берлин, но Франкфурт, Дюселдорф и Хамбург следват германската столица по петите.
Във Великобритания се наблюдава спад на инвестиционната активност в Лондон, докато инвестиционните обеми в регионалните градове остават непроменени.

Силната експанзия на наемателите, ниското равнище на свободните площи и ограничените проекти в строеж подкрепят постепенната промяна на пазарните условия в полза на собствениците на имоти, което води до повишаване на наемите и на възвръщаемостта, въпреки че доходността е достигнала цикличния си пик. Colliers очаква тази тенденция да се запази и през 2019 г.

Източници на капитал

В глобален план се очаква инвестиционните обеми в Азиатско-тихоокеанския регион да достигнат 808 млрд. долара до края на 2018 г., което е повишение с 13% на годишна основа. В същото време инвестициите в Европа, Близкия изток и Африка ще намалеят с 10%, прогнозира Colliers. Това обаче е подобрение спрямо доста по-слабото първо тримесечие, когато обемите намаляха с близо 30% на годишна основа. Инвестиционните обеми в Северна и Южна Америка запазват равнището си от миналата година.

Въпреки че северноамериканските и европейските фондове и фондови мениджъри се консолидират значително и доминират все повече инвестиционната активност в Европа и света, вече се създава по-балансирана позиция между трансграничния и местния капитал с по 50% от активността на годишна основа.

По отношение на трансграничната инвестиционна активност личи бързото повишаване на пазарния дял на азиатските капитали – от 15% през 2015 г. на над 30% днес. Съставът на капитала също се променя бързо. Китайските, хонконгските и сингапурските инвестиции имаха водещо място между 2012 и 2015 г., но сега активността на китайските инвеститори беше ограничена от въведения контрол върху капиталите, а корейските инвеститори поемат юздите, като се насочват към основни активи в традиционни имотни сектори. Австралийският и японският капитал също започват да възстановяват позициите си на пазара.

В същото време активността на инвеститорите от Близкия изток и Африка намалява, но повишаването на цените на петрола тази година може да увеличи инвестиционната им активност през 2019 г. и след това.

Къде се насочват капиталите?

Colliers подчертава значителното повишаване на инвестициите в жилищни имоти, които са съставлявали 16% от активността в последните 18 месеца, спрямо едва 6% преди десет години, като капиталът от Северна Америка е особено активен в този сегмент. В същото време инвестициите в индустриални имоти са нараснали с 3%, а в сегментите на търговските и офис площите инвестициите са намалели. Хотелите запазват равнището на инвестициите от миналата година.

Средата на 2019 г. вероятно ще е пикова за пазара на офис площи в Европа, тъй като охлаждането на икономическия растеж и ограничената работна ръка забавят експанзията на компаниите. Малкият брой проекти в строеж ще ограничи спада на наемите с изключение на пазарите, където съществува дисбаланс между търсенето и предлагането. Възвръщаемостта от офиси също се очаква да остане устойчива, прогнозира Colliers.

По отношение на индустриалните и логистичните имоти консултантската компания очаква експанзията да продължи по-дълго, подкрепена от търсенето на нови логистични площи от електронната търговия. Нарастването на търсенето на потребителите ще продължи да подкрепя растежа, а изключително ограничените свободни площи ще доведат до стабилни и растящи наеми през 2019 г. и след това.

Наемите в търговските центрове отбелязват силен ръст за първокласните и доминиращите молове, докато при другите форми на търговия на дребно, например търговските улици, се наблюдава засилен натиск от електронната търговия, отбелязва Colliers.