Глобални инвеститори в имоти залагат на китайския пазар на жилища под наем

Регулаторните ограничения на Пекин засягат големи части от китайската икономика, но глобални инвеститори, включително Blackstone и Warburg Pincus, увеличават залога си на китайските имоти под наем, тъй като смятат, че политическите ветрове духат в тяхна полза, пише Ройтерс.

Китай се разправи с частните уроци, постави монополистични технологични гиганти на колене и засили ограниченията върху закупуването на жилища. Но Пекин ухажва капиталите, за да осигури подкрепа на жилищата под наем и привлича голям интерес от институционални инвеститори.

В Китай „хората трябва да имат дом, но жилищата стават твърде скъпи за закупуване. Хората се нуждаят от жилище под наем“, казва Греъм Тор, управляващ директор на APG Asset Management, която навлезе на пазара на жилища под наем в Китай в партньорство с американската строителна компания и оператор Greystar.

„Обичаме да инвестираме с подкрепата на държавните ръководители, а не да опитваме да ги избягваме или да инвестираме срещу тях. Така че ми се иска да вярвам, че това е политически коректно“, отбелязва Торес. Той смята, че APG ще насочи около 1 млрд. евро към китайския пазар за жилища под наем през идните три до пет години.

Централизираните апартаменти за дългосрочен наем или многофамилни жилища, както се наричат в САЩ, са най-доброто решение на проблема с достъпността на жилищата в космополитните градове на Китай, смята Цици Джан, управляващ директор на Warburg Pincus.

„Смятаме, че жилищата за дългосрочен наем ще бъдат следващата голяма възможност в Китай като логистичните имоти преди десет години или центровете за данни преди пет години“, отбелязва той.

Американската компания за частни капиталови инвестиции подкрепя китайски брандове за апартаменти под наем, включително Mofang, Ziroom, TULU и Base.

Преди 2017 г. имаше малък интерес от страна на институционалните инвеститори към китайския пазар на имоти под наем. Тогава китайският президент Си Дзинпин заяви пред 19-я конгрес на Комунистическата партия, че Китай ще насърчава както покупките на жилища, така и наемите. Пекин засили призивите си тази година за увеличаване на предлагането на жилища под наем.

Сред мерките, които взе Китай, за да подсили пазара, доминиран от дребни собственици, институционалните инвеститори изразяват задоволство от две инициативи през последно време – големи данъчни облекчения, които влизат в сила от октомври, и създаването на пазар на тръстове за инвестиции в недвижими имоти.

Инвеститорите ще се възползват и от благоприятните демографски процеси.

Нарастването на гъстотата на населението и мобилността в големи градове като Шанхай и Пекин, драконовските ограничения за закупуването на жилища и по-късната женитба и създаването на деца ще подкрепят търсенето на многофамилни жилища, казва Ерик Пан, ръководител на капиталовите пазари в Китай в консултантската компания JLL.

„Това е пазар с голям потенциал. Глобални фондове, търсещи възвръщаемост, ще засилят инвестициите“, смята той.

Сред чуждестранните институционални инвеститори, които вече присъстват на китайския пазар на жилища под наем, са Сингапурският държавен фонд GIG и Canada Pension Plan Investment Board (CPPIB).

„Обемът от сделки в Китай няма да нарасне до 10 млрд. долара за една нощ, но ще има значителен растеж в средносрочен план“, очаква Хенри Чин, ръководител на изследванията за Азиатско-Тихоокеанския регион в CBRE, която неотдавна помогна на Blackstone да придобие имот под наем в Шанхай.

Greystar, която създаде съсредоточен върху Китай фонд за 550 млн. долара през 2019 г. в партньорство с нидерландската компания APG и други глобални институционални инвеститори, казва, че сега ще увеличи инвестициите в Китай, тъй като държавната подкрепа става осезаема. Тя вече притежава сграда с 474 имота под наем в центъра на Шанхай, както и една в етап на строеж.

„Това е като при луксозните коли. Има добавена стойност към продукта, ако се прибави разпознаваем бранд с добра репутация“, казва Торес за APG, която подкрепя експанзията на Greystar в Китай.

Общият брой на наемателите в страната ще надхвърли 240 млн. през 2022 г., а само в Шанхай средният и високият сегмент на пазара на многофамилни жилища ще генерира най-малко 150 млрд. юана (23 млрд. долара) под формата на годишни приходи от наеми, счита CBRE.

Опортюнистичният капитал се увеличава. Компаниите за частни капиталови инвестиции и за рискови инвестиции в сектора нараснаха през последните няколко години, сочат данни на CBRE.

Подкрепената с дълг експанзия на някои оператори, които възприемат модела на леките активи – апартаменти под наем от собственици въз основа на дългосрочни наемни договори и след това преотдаването на имотите на наематели, доведе до финансови сътресения миналата година, които предизвикаха срива на Danke Apartment, голяма онлайн платформа за апартаменти под наем.

„Проблемът не е в пазара, а в бизнес модела на някои играчи“, казва Чарлз Ма, директор за Китай в Greystar, и допълва, че повече инвеститори възприемат стратегията за закупуване и задържане.

„Разместването на пластовете в индустрията е добро за нас. Имаме търпението да инвестираме на този пазар“, отбелязва той.