Бъдещето на британските търговски улици зависи от спор за 6,4 млрд. паунда

В 100-годишната си история сградата на „Пикадили“ 160 е била шоуруум за автомобили, китайски ресторант и банка. Сега е Wolseley, едно от най-големите кафенета в Лондон и любимо място на семейство Бекъм и Кейт Мос. Но може би не задълго, ако собственикът, базираната на остров Джърси компания STJ Investments, спечели ключово съдебно дело.

STJ иска операторите на Wolseley от Corbin & King да платят целия натрупан дълг от наеми на стойност почти 1 млн. паунда, докато ресторантът беше затворен по време на блокадите заради коронавируса. Тя опита да изгони принудително Wolseley, като заведе дело срещу Corbin & King. До момента ресторантьорите се защитават, използвайки клауза в наемния договор, която изключва плащането на наем, ако търговията на място не е разрешена с указ на правителството, пише в свой репортаж Financial Times.

Собственикът, който е контролиран от родения в Русия белгийски олигарх Владимир Земцов, сега опитва да намери алтернативни начини да си върне това, което твърди, че му се дължи. Миналата седмица компанията подаде съдебни документи, в коrто твърди, че Wolseley незаконно е преотдало помещенията, защото договорът за наем бил на името на Wolseley “Prop Co”, а наемът се плаща от Wolseley “Op Co”. Corbin & King казва, че твърдението е „невярно“.

Wolseley не е единственият бизнес, чието бъдеще виси на косъм в резултат на пандемията. Докато случаите на коронавирус растяха и намаляваха през последните 18 месеца, натрупаните наеми, които останаха неплатени заради наложените от правителството затваряния, продължават да растат и в момента възлизат на 6,4 млрд. паунда, сочат данни на Remit Consulting. Наемателите са затънали дълбоко в дългове и призовават собствениците на имотите им и кредиторите си да споделят част от бремето.

Начинът, по който в крайна сметка ще се разреши кризата, ще определи и бъдещето на търговските улици във Великобритания, ще покаже кои наематели, собственици и инвеститори ще имат възможност да инвестират в градските центрове, тъй като много от тях изпитват затруднения след 18 месеца на пандемия.

Забраната на правителството за принудителни изгонвания от бизнес имоти защитаваше наемателите от март 2020 г. насам и ще остане в сила поне до март 2022 г., след като министрите решиха през юни да удължат мораториума с девет месеца.

Правителството съобщи също, че компании, които могат да извършват търговска дейност, трябва да възобновят плащанията и че собствениците трябва да отложат плащането на свързания с пандемията дълг до края на годината с надеждата, че дотогава наемателите ще успеят отново да стъпят на крака.

Но на бизнеса до голяма степен беше дадена свобода да сключва собствени споразумения със собствениците за изплащането на дълга – положение, което доведе до значителни остри спорове.

„Феодална“ наемна система

От едната страна на споровете са собствениците на магазини, барове и ресторанти, принудени да затворят през дългите периоди на блокада миналата година и в началото на 2021 г. Те се оплакват, че изплащането в пълен размер на дълга не само е несправедливо, но и невъзможно.

Последният ден за плащане на наемите за тримесечие беше 25 юни. Три седмици след крайния срок за плащането на наемите бизнесите в развлекателния сектор във Великобритания са платили само половината от дължимото, а търговците на дребно – 70%, сочат данни на Remit Consulting. Цифрите се подобряват с всяко следващо тримесечие от началото на пандемията до момента, но все още продължават да се прибавят към дълговото бреме.

Редица бизнеси, особено в градските центрове, все още работят на слаби обороти заради малкото хора, които са се завърнали в офисите, и липсата на международен туризъм или големи купони. Това прави почти невъзможно за тях да си позволят да плащат наеми, въпреки че ограниченията за работа бяха отменени.

Някои наематели са разгневени от усилията според тях на собствениците да запазят или да затегнат условията по наемните договори, които наемателите смятаха за тежки още преди пандемията.

Британската система за наем на бизнес имоти често е определяна като „феодална“ от недоволните наематели, от които традиционно се очаква да се ангажират с по-дълги срокове от колегите си в Европа, както и преразглеждане на наемите само в посока нагоре.

Договорите водят корените си от „етап в историята, когато само собствениците на имотите са можели да четат или да пишат. Ако наемателят не е можел да плаща наема си, той е бил гонен от дома си и публично бичуван“, казва Питър Бел, основател на Асоциацията на наемателите на бизнес имоти. „В момента собствениците страдат колкото и наемателите, но въпросът не е само в случващото се през последните 12 месеца, а в това, което се случва от векове“, допълва той. 

Някои собственици, които или са под натиск от собствените си инвеститори или банки или просто не желаят да споделят бремето, опитват различни мерки, за да принудят операторите да платят дължимото. По данни на UKHospitality една четвърт от бизнесите все още не са се разбрали със собствениците какво да се прави с изостаналите плащания.

Краят на мораториума върху принудителните извеждания идния март ще бъде предшестван от вдигането през септември на забраната за използването на петиции, при които кредитори могат да тласнат компания в ликвидация, ако дълговете ѝ са неплатени

Мога да платя, няма да платя

Официално собствениците на имоти проявяват съчувствие към наемателите и в някои случаи предлагат намаляване на наемите и периоди без наем в опит за споделяне на бремето, въпреки че много от тях считат, че не трябва да поемат изцяло разходите от наложените затваряния.

Те твърдят, че съдебните действия са мярка, която се прилага само при крайни обстоятелства, и насочват усилията си срещу малка група относително добре капитализирани бизнеси, които отлагат плащането на наем.

Кризата със забавените плащания ще има трайно отражение върху собствениците в търговията на дребно, забавленията, хотелиерството и ресторантьорството, които са притиснати от сриващите се приходи, от една страна, и от резкия спад на цените на имотите, от друга. При това положение удължаването на мораториума до март догодина е „необяснимо“, смята Рита-Роуз Гане, главен изпълнителен директор на собственика на търговски центрове Hammerson.

През юни м. г. най-големият конкурент на Hammerson Intu стана една от най-големите жертви на кризата, която се прибави към дългови проблеми преди пандемията и тласна компанията до фалит.

Заради изтритите милиарди паунда от счетоводните им баланси собствениците на имоти няма да могат да инвестират толкова усилено в мащабните проекти, които правителството опитва да насърчи в опита си да предотврати упадъка на регионалните търговски улици във Великобритания.

Пандемията променя и сметките на инвеститорите в бизнес имоти. Традиционните дългосрочни наемни договори в полза на собствениците са подкопани, а по отношение на цените на имотите цари несигурност, както и на приходите от наеми.

Планове за арбитраж

И двете страни се представят като жертви на кризата, докато чакат обещание от правителството за създаване на ясна система за разрешаване на споровете.

Известни индикации как правителството вижда края на кризата със забавените плащания бяха дадени с удължаването на мораториума върху принудителните извеждания и плановете за въвеждане на законодателство, което ще създаде правнообвързващ арбитражен процес в случаите, при които собственици и наематели не могат да постигнат компромис.

Но няма гаранция, че арбитражният процес ще стане факт до март 2022 г., когато собствениците отново ще могат да предприемат съдебни действия срещу наемателите. Обещание за въвеждане на законодателство за установяване на арбитражен механизъм преди лятната ваканция на парламента не беше изпълнено.

И не е ясно дали присъствието на арбитър ще помогне на собствениците и на наемателите да се помирят.

„Какво да се подлага на арбитраж? Става въпрос за дълг. Не виждам какво ще сложи арбитърът на масата. Всички сме зрели хора и спорът за наемите продължава твърде дълго време“, казва Гане.