Американците трябва да са по-богати от всякога, за да си купят първо жилище

Американският жилищен пазар леко се успокои след години на ръст на цените и трескави офертни войни, но за купувачите, които се опитват да навлязат на пазара, утехата е малка, пише Bloomberg.

Купувачите на първо жилище са съставлявали най-малкия дял от продажбите в историята миналата година – 26%, въпреки че цените на жилищата започнаха да се охлаждат, сочат данни на Националната асоциация на брокерите на недвижими имоти. А растящите лихви по ипотечните кредити и все още високите цени тласкат жилищата към най-недостъпните ценови нива за последните 40 години.

С наближаването на пролетния сезон, когато млади семейства често се опитват да намерят жилище преди лятото и новата учебна година, оскъдните наличности означават, че пазарът все още е затегнат. Това прави американската мечта за еднофамилна къща с двор или дори за съвсем обикновен апартамент все по-достъпна само за хора, които вече имат икономическо предимство – намерили са високоплатена работа, имат много пари или са получили помощ от родителите си. Останалите са изключени от възможността да натрупат богатство.

„Далеч сме от достъпност за масите. Везните са наклонени към купувачи на жилища с високи доходи и по-добро финансово положение. Това ще бъде нормата, докато на пазара не се появят по-големи наличности“, коментира Никол Башо, старши икономист в Zillow Group.

Купувачите на първо жилище са изправени пред най-недостъпния жилищен пазар в историята. Графика: Bloomberg LP

Средната лихва по 30-годишните кредити с фиксиран лихвен процент нарасна за четвърта поредна седмица и достигна 6,65%, показаха данни на Freddie Mac.

Затрудненията за купувачите на първо жилище нарастват от години. По време на бума при пандемията те често бяха изтласквани от пазара, тъй като се конкурираха с хора, разполагащи с цялата сума, и с инвеститори, които се насочваха към жилища, подходящи за първи дом. Доходите на обичайно домакинство от купувачи на първо жилище нараснаха до 90 хил. долара през 2022 г. спрямо 70 хил. долара през 2019 г.

Сега бързият ръст на лихвите по ипотечните кредити създава допълнителна бариера, казва Башо. Когато лихвите по ипотеките достигнаха 7% миналата есен, Zillow считаше, че ще са нужни близо 10 години средностатистическо домакинство да спестява 5% доходите си всеки месец, за да набере необходимите 10% за първоначална вноска за обичайно жилище. А предлагането на домове, подходящи за навлизане на пазара, остава затегнато – наличностите на най-евтините жилища в страната намаляха с 1,5% през януари спрямо година по-рано. В същото време предлагането на най-скъпите имоти нарасна с 37 на сто.

Предлагането на достъпни домове в САЩ е ниско. Графика: Bloomberg LP

Средната възраст на купувачите на първи дом е нараснала от 29 години през 1981 г. на 36 години през 2022 г., най-високата възраст, откакто Националната асоциация на брокерите на недвижими имоти е започнала да събира данни. Причината е, че ръстовете на цените на жилищата далеч изпреварва ръста на заплатите, коментира Скайлър Олсен, главен икономист на Zillow.

Разширяващата се пропаст ще задълбочи разликите в богатството и между расите. За диспропорционален брой чернокожи и латиноамерикански семейства, които никога не са притежавали собствено жилище, е по-трудно „да натрупат богатство“, казва Джени Шуец, старши изследовател в Brookings Metro към Брукингския институт.

Това вреди и на трупаното поколения наред богатство, което помага на някои купувачи на първо жилища да навлязат на пазара.

Преди пандемията около една трета от купувачите на първо жилища разчитаха на подарък или заем от семейство или приятели за поне част от първоначалната си вноска, отбелязва Олсен. Делът им е нараснал до около 40% през 2021 г., допълва тя. В същото време броят на младите купувачи с още един кредитополучател на възраст над 55 години се е увеличил значително от 2021 г. насам, сочат данни на Freddie Mac.

„Виждам как някои родители дават подаръци за цялата цена на имот за един милион долара“, казва Кимбърли Джей, брокер в компанията Compass в Ню Йорк. „Това е град с богати хора“, допълва тя.

Дори в далеч по-евтиния Далас най-малко половината от младите купувачи на първо жилище получават финансова подкрепа от семейството си, отбелязва брокерът Кони Сеговия. Повечето получават цялата минимална първоначална вноска, допълва тя.

За останалите купувачи единственият вариант е да затегнат коланите.

Ашли Шип-Макгий не искала просто да си купи първо жилище – тя спешно се нуждаела от повече пространство, след като осиновила двете деца на покойната си леля. 39-годишната медицинска сестра започнала да търси през декември 2021 г. в предградията на Илинойс северно от Сейнт Луис с бюджет от 260 хил. долара. Вноските по ипотечните кредити достигат нови върхове. Графика: Bloomberg LP

Близо една година и 30 огледа по-късно тя най-сетне открила място за 256 хил. долара, малко по-висока цена, отколкото се надявала. Макгий е затруднена с месечните вноски по ипотечния си кредит, след като била предварително одобрена за лихва от 2,9% в началото на търсенето си, но сключила договор при лихва от 6,4%. Въпреки това тя се надява да може да рефинансира след време, когато лихвите намалеят.