Пет смели прогнози за имотния пазар

Имотният пазар продължава да е стабилен, въпреки предизвикателствата на коронакризата и трудностите, които тя донесе. Какви са предизвикателствата пред бизнеса с имоти и каква е прогнозата на лидерите в бранша - на тези въпроси отговор днес търсим с предприемачите Десислава Петрова и Емануил Лазаров, управляващи партньори във водещия бранд за продажба на недвижими имоти в страната BESO Homes.

Eврозоната и чуждестранните инвеститори

За влизането на България в еврозоната въпросът вече не е дали, а кога. От изказвания на управителя на БНБ Димитър Радев и на министъра на финансите Кирил Ананиев става ясно, че европейската валута ще замени българския лев през 2024 г. След по-малко от три години и точно 25 г. след въвеждане на еврото - първоначално като валута за безналични плащания в 11 страни.

Плюсовете от членството в еврозоната са много: ще спести разходи за превалутиране, ще свали още цената на кредитите (при равни други условия), ще окаже положителен ефект върху търговията, туризма и недвижимите имоти. Ако германец, французин или италианец няма нужда да сменя валута, за да посети България и да се разплаща тук, това ще бъде допълнителен фактор за стабилност и доверие.

През годините еврото победи скептиците, които го чакаха да рухне като колос на глинени крака. Днес еврозоната е елитен валутен клуб на мнозинството държави от ЕС, а еврото е втората най-популярна резервна валута в света (след щатския долар). Единствените страни от ЕС, които все още нямат за цел да приемат еврото са Чехия, Унгария, Швеция и Дания. Но дори в тези държави на много места може да платите в евро и няма да ви се намръщят.

Присъединяването към еврозоната обикновено е съчетано с увеличаване на чуждестранните инвестиции в имоти. Това показва практиката от държавите, които вече са приели еврото за официално разплащателно средство. Интересът започва още с влизането във валутния механизъм ERM-II, известен като "чакалнята" на еврозоната. И продължава след приемането на еврото.

Логиката е следната - редица инвестиционни фондове в Германия, Франция и дръги страни имат стратегия, която им позволява да инвестират само в държави от еврозоната. Така те елиминират валутния риск при вложенията си, който може да им донесе сериозни негативи, особено при голяма динамика в курса. Присъединяването на България във валутния клуб автоматично ще постави страната ни на инвестиционна карта на тези фондове. Остава само да намерят печелившите ниши у нас.

Home Office и нуждата от просторен дом

През март 2020 г. пандемията настъпи и светът се промени за дни. Работата, срещите, обучението, забавлението, навиците. Милиони хора останаха блокирани вкъщи и се наложи светкавична пренастройка към Home Office.

Най-голямо предизвикателство се оказа намирането на подходящо пространство у дома - място, където няма постоянно да бъдете разсейвани от половинката или от децата. Някои преустроиха таваните си, други "превзеха" терасите. А когато времето се стопли, хората изпълниха дворове и градинки. Но това са временни решения, а коронавирусът няма да изчезне изведнъж. Историята от XX век досега показва, че пандемиите в международен план продължават минимум 2 години и затихват за период от 3 до 5 години.

Работещото решение е да се намери вариант за прехвърляне в по-голямо жилище (покупка или под наем). Имаше хора, които го направиха - смениха двустайния апартамент с тристаен. Или се нанесоха в нов дом с просторна дневна, където може да се обособи работен кът. Масово се търсеха и жилища с по-големи тераси.

За много двойки по-големият апартамент може да се окаже разумен и предвидлив ход. Когато пандемията отшуми някой ден, това пространство би паснало идеално на плановете за разширяване на семейството. А има ли по-хубаво нещо на света от децата?

Метрото - силен магнит за купувачите

В пандемията се случиха и добри неща. В София "бялата лястовица" на 2020 г. беше третият лъч на метрото, открит през август. Засега работи само първата отсечка - от "Красно село" до "Хаджи Димитър", но това не е всичко. След броени дни подземната железница ще стигне до Околовръстното шосе между "Овча купел" и кв. "Горна баня".

С третия метродиаметър София ще има развита и ефективна мрежа, с 52 км обща дължина на линиите. Това ще осигури бързи връзки на почти всички големи жилищни комплекси с центъра.

Столичното метро постепенно се превърна в суперфактор на имотния пазар, във водещ критерий при избор на нов дом. Около новите станции на подземното влакче изникнаха рояци от жилищни сгради, офис билдинги и търговски центрове. Почти всички молове са близо до станция на метрото, разчитайки на големия пътникопоток.

Местната власт дори насърчава изграждането на жилищни сгради в близост до метрото. Това стана с промените в Закона за устройство и застрояване на Столичната община, приети през 2018 г. Там е записано, че мaĸcимaлнaтa виcoчинa (ĸoтa ĸopниз) нa нoвитe cгpaди в пo-гoлямaта чacт от Coфия e 75 м. Но аĸo тepeнът e близo дo мeтpocтaнция (в 400-метровата зона), ce пoзвoлявaт oбeĸти c виcoчинa дo 100 м, като разпоредбата не важи само за цeнтъра и за районите "Триадица", "Лозенец", "Младост" и "Изгрев".

В следващите години метромрежата на София ще се разрасне допълнително - третият лъч ще достигне в североизточна посока до бул. "Ботевградско шосе", между жк "Левски" и кв. "Враждбена". Планира се и разклонение от Военна академия през зала "Арена Армеец" до The Mall. Има проект и за още две спирки след Бизнес парк София - първата на Околовръстното шосе срещу "Декатлон", а втората - срещу IKEA и "София Ринг Мол". Със сигурност това ще привлече още строителни предприемачи към тези зони.

Един от проектите на Beso Homes - Mica Residence в кв. "Младост 3", гр. София. Източник: Beso Homes

Факторът Airbnb и инвестициите в имоти

Платформата Airbnb промени цял микросегмент на имотния пазар и превърна краткосрочните наеми в популярна опция за инвеститорите. Основаният през 2008 г. малък американски стартъп днес е публична компания с над 110 млрд. долара пазарна капитализация.

На всеки печеливш пазар обаче в един момент започва да се губи балансът между търсене и предлагане. И тук конкуренцията си каза думата - средните наеми започнаха да падат, а оттам и показателите за заетост и доходност. Към края на 2019 г. в Airbnb бяха регистрирани над 3300 апартамента от София и над 10 000 за цяла България.

Пандемията допълнително влоши ситуацията. От март 2020 г. самолетите спряха да летят, чуждестранните туристи почти изчезнаха и апартаментите в Airbnb опустяха. Коронакризата сви близо два пъти броя на регистрираните имоти от България в популярната платформа.

Коронавирусът обаче няма да заличи сегмента на краткосрочните наеми. Очакванията са след края на пандемията туристите да се завърнат с нови сили и още по-жадни за приключения.

Факторът Airbnb досега не се отразяваше на новото строителство в София. Интерес към подобни инвестиции имаше, но предприемачите избягваха този тип купувачи, за да съхранят средата на обитаване. Наемателите в Airbnb апартаменти понякога са доста шумни и създават дискомфорт на дългосрочните обитатели в сградата. Това може да се реши по елегантен начин - като се обособят отделни части със самостоятелни входове в новите сгради. Имотите в тях ще бъдат предназначени само за краткосрочни наеми и ще позволят лесното им управление и поддръжка. Вече има строителни предприемачи в България, които разработват такива концепции и скоро ще бъдат готови да отговорят на интереса.

Нови хоризонти пред виртуалните огледи

Виртуалната реалност навлезе стремглаво в света на недвижимите имоти. Купувачът има възможност от вкъщи да се разгледа желания апартамент, който се намира на десетки километри. Още по-реалистично става, ако се прибави оборудване за виртуална реалност - очила или шлем. VR технологията направи огледите бързи, лесни и атрактивни. Един имот може да бъде разгледан от хиляди клиенти за броени дни, докато за същото време едва ли могат да се организират повече от десетина огледа.

Строителните предприемачи и агенциите за имоти в България също инвестираха, за да направят възможни 3D огледите. Когато говорим за български купувачи, важно е да се отбележи, че "отдалеченият достъп" служи само за оформяне на първоначална представа. После задължително следва физически оглед, дори няколко, и едва тогава евентуално се пристъпва към сделка.

При чужденците и българите, живеещи зад граница ситуацията е по-различна. Те имат практика да купуват, без да са разгледали на живо достойнствата на недвижимата собственост. В следващите години виртуалните огледи на имоти ще станат още по-реалистични. Това ще стане с навлизането на виртуалните светове, каквито досега сме гледали в култови филми като "Матрицата" и "Играч първи, приготви се".

Преди няколко месеца компанията Facebook Inc. представи бета-версия на футуристичния проект Horizon, който има потенциал да се превърне в следващото голямо нещо. Разработчиците вече са поканени да разработват свои тематични мини-светове в Horizon и отсега може да прогнозираме: светът на недвижимите имоти ще има ярко присъствие във виртуалната вселена.