Тежестта за един пазар от присъствието на много молове

През последните години със засилването на активността по изграждане на търговски центрове у нас се заговори и за пренасищане в сегмента.

До такова неизбежно щеше да се достигне, ако не бе настъпила кризата, която доведе до почти пълно замразяване на всички проекти в процес на развитие.

Преди началото на рецесията само в София бяха обявени около 20 проекта за търговски центрове, а броят им в някои от регионалните градове бе още по-висок спрямо размера на пазара.

Мнозина се запитаха дали потреблението ще издържи на толкова много търговски центрове, повечето от тях предлагащи продукти в среден и горен ценови сегмент.

Вследствие на понижената активност заради кризата обаче специалистите смятат, че в някои градове като София пазарът все още има значителен потенциал за нови търговски площи.

През първата половина на годината в столицата бяха открити три големи търговски центъра с обща отдаваема търговска площ над 130 хил. кв. м. В някои от останалите градове също бяха открити нови центрове, което показва, че пазарът продължава да се развива, макар и с по-умерени темпове.

Наличието на повече търговски центрове обаче е свързано с редица отговорности и последващи ангажименти за значителни инвестиции и поддръжка.

В някои случаи такива проекти се изграждат със спекулативна цел и в рамките на няколко години биват продадени. В този случай въпросните ангажименти биват прехвърлени на новите собственици, което обаче не ги обезсилва.

Наред с бюджетите за маркетинг и реклама, управлението на търговските центрове (както при всеки имот) предполага инвестиции за поддръжка и модернизиране, които не са видни в началото, но стават належащи на по-късен етап, след известен период от тяхното откриване.

Германският пример

Специалистите от компаниите за имоти Sonae Sierra и GMA Gesellschaft fur Markt- und Absatzforschung mbH са на мнение, че един търговски център трябва да бъде претърпи „освежаване“ най-много 10 години след откриването си, ако собственикът му иска да продължи да се конкурира успешно на пазара, да удовлетворява изискванията на наемателите и клиентите и да запази или повиши неговата пазарна стойност

За пример може да се вземе пазарът в Германия, където към края на 2009 г. има 414 центъра в експлоатация.

Според проучване на компаниите 48%, или 199 от тези молове, ще се нуждаят от реновиране и освежаване през следващите няколко години.

Тези активи представляват обща търговска площ от около 5,2 млн. кв. м.

За реновирането на всички тях са необходими инвестиции на обща стойност между 5,2 и 7,8 млрд. евро.

Специалистите обаче смятат, че инвестициите, които ще бъдат осъществени на практика, ще бъдат между 2,5 и 3,5 млрд. евро.

Оценката сочи, че над 70% от въпросните молове в Германия са били построени преди 2000 г.

По думите на Томас Биндър, управляващ директор на Sonae Sierra Developments за Германия, пазарът в страната ще има огромна нужда от инвестиции в модернизацията на инвентара от търговски центрове през идните години.

Този процес обаче ще се забави значително поради редица фактори като неосъзната нужда, „липса на финансов ресурс, неефективно ноухау или неблагоприятни обстоятелства на собственост“.

„Отлагането на модернизацията може да води много негативни ефекти със себе си“, коментира Раймунд Елрот, член на управителния съвет на GMA.

„От центрове в лошо състояние страдат не само наемателите, клиентите, местните търговци и инвеститорите, но също в контекста на нарастващата конкуренция между градовете и регионите, един търговски център с ниска привлекателност е явен конкурентен недостатък. “