Колко трънлив ще е пътят на възстановяването на американския жилищен пазар

Жилищният пазар в САЩ е на пътя на възстановяването, но този процес е нестабилен и по-скоро се случва на местно ниво, пише CNBC.

Доказателство за това са данните от Маями, където пазарът на апартаменти отново тръгна нагоре, както и данните от Финикс, където строителните компании пак започват нови проекти.

В щата Калифорния пък продажбите растат с по 5% на месец, като повече от половината от сделките са с проблемни и подценени имоти. В Атланта цените продължават да падат с по 14% годишно именно заради наплива на проблемни имоти на пазара.

"Смятам, че сме много близо до точката на пречупване", заяви неотдавна главният изпълнителен директор на JP Morgan Джейми Даймън. "Хората гледат цените, които все още вървят надолу, но всички останали признаци светят в зелено", допълва той.

В национален мащаб цените в САЩ са паднали с около 4% на годишно ниво, показва последният доклад на S&P/Case-Shiller, като темпото на понижение се забавя. Едноименният индекс обаче е изтрил 35,4% от пика си през 2006 г.

"Ние смятаме, че възбраните, свръхпредлагането и слабото търсене ще доведат до поне още 5% понижение на цените на жилищата в градовете, наблюдавани при изчислението на индекса S&P/Case-Shiller", посочва Патрик Нюпорт от IHS Global Insight.

Той допълва, че към края на четвъртото тримесечие на миналата година 12% от собствениците на жилища с ипотеки в Щатите (т.е. над 6 млн. собственици) са били в забава по плащанията си или в процес на възбрана, а 22% от жилищните имоти с ипотеки в момента струват по-малко от оставащите по тях вноски.

Въпреки че ситуацията със заетостта в САЩ се подобрява, безработицата все още е висока, а лихвите по ипотеките, които достигнаха най-ниското си равнище в историята само преди няколко месеца, отново тръгват нагоре.

Доверието сред строителите в страната обаче е нараснало двойно за последните шест месеца. Акциите на големите държавни строителни компании скочиха с над 40% за изминалата половин година.

Наемите обаче продължават да вървят нагоре, докато обемът на свободните жилища под наем намалява. Младите американци се въздържат от покупка на жилище, а темпото на възстановяване сред строителните компании е неравномерно.

"Някои местни пазари се очертават като по-силни и с по-нормализирана активност, докато при други съживяването ще отнеме по-дълго време, за да се прояви", коментира Джефри Мезгър, президент и главен изпълнителен диркетор на KB Home. "Очакваме жилищният пазар като цяло да се засили постепенно, паралелно с напредъка на икономиката", допълва той.

В същото време икономистът Сам Чандан посочва, че въпреки окуражаващите признаци за възстановяване, инвеститорите представляват необичайно голям дял от купувачите. Основното търсене, при което купувачът след това обитава жилището, е изключително слабо.

И действително продажбите на жилища на инвеститори са скочили с 65% през 2011 г. спрямо 2010 г., показват данни на Националната асоциация на търговците на недвижими имоти. Причината са изгодните цени на имотите, собственост на банки, както и нарастващите наеми, които засилват търсенето.

На пазара все още има много проблемни имоти - близо 5,8 млн. жилища са собственост на хора, които са или в забава по заемите си, или в процес на възбрана, сочат данни на Lender Processing Services. В тази ситуация да се предвиди бъдещето изглежда трудна задача.

С предстоящото въвеждане на още по-засилени регулации на пазара на ипотеки, несигурното бъдеще на Fannie Mae и Freddie Mac и 11-те млн. американци, които дължат повече по ипотекти си, отколкото струват жилищата им, е ясно, че възстановяването на жилищния сектор няма да е лесно и бързо.

По-вероятно е да станем свидетели на повишение, спад и повтаряне на цикъла, докато не бъдат продадени по-голямата част от "лошите" запаси на пазара и цените на жилищата най-накрая не достигнат дъното.