Пред какви предизвикателства се изправя американския пазар на имоти

Мащабните анализи на пазара на недвижими имоти са рядкост, тъй като експертите обикновено се съсредоточават върху специфичен сегмент - жилища или бизнес имоти, финансиране или строителство, пише MarketWatch.

Подобен анализ обаче са направили специалистите от международната професионална организация Counselors of Real Estate, които са обрисували водещите проблеми, пред които ще бъде изправен секторът на недвижимите имоти в САЩ през следващите 20 години.

Първият проблем е свързан със застаряващото население. Когато бейби бумърите навлязат в пенсионна възраст, това постпенно ще окаже влияние върху жилищните пазари - ще се увеличи търсенето на многофамилни жилища за възрастни, например. Ще настъпят промени и при бизнес имотите - от търговски към здравни центрове, за да се посрещнат нуждите на тази голяма демографска група. По-индиректно застаряването на американците би могло да засегне и капитала, тъй като пенсионерите ще се превърнат от нетни вносители в нетни потребители на капитал.

Вторият основен въпрос са студентските кредити. Експертите посочват, че когато студентите завършват с натрупат дълг от 25 хил. долара например, разходите им са силно ограничени и концентрирани върху изплащането на заема. Затова е по-малко вероятно задлъжнелите бивши студенти да сформират собствено домакинство, а все повече абсолвенти се връщат да живеят с родителите си, което засяга пазара на жилища.

Недостатъчното финансиране на държавните и местни пенсионни системи също е сериозен проблем, а са нужни и още инвестиции в инфраструктура. Районите, където проблемите с финансирането не са толкова сериозни, ще могат да изградят инфраструктурата и да направят инвестиции в подобряване на качеството на живот, което на свой ред би засилило и инвестициите в недвижими имоти, посочва се в анализа.

Що се отнася до офисите, все повече служители работят от домовете си и се отбиват в офиса само от време на време, което намалява общата нужда от офис площи. Тази тенденция ще се засилва, тъй като работната ръка става все по-млада и в крак с технологиите, позволяващи й да работи дистанционно. Когато големите наематели започнат да преподписват договорите си за следващите 10-15 години, те вероятно ще намалят използваните площи с 30-40%, прогнозират експерти.

Онлайн търговците пък основно промениха пазара на търговските центрове. Продажбите по интернет нарастват от години насам, а фирми като Best Buy се опитва да реорганизират физическите си магазини, за да се приспособят към новата действителност.

Друг проблем, който експертите очертават, е свързан с ликвидността на капиталовите пазари, свързани със сектора на имотите. В следващите от 3 до 7 години предстои да бъдат рефинансирани кредити за сектора на имотите за милиарди долари, но в същото време намалява броят на кредиторите, които са способни да осигурят този капитал. Имотите на по-малките пазари, където има сериозни нива на неусвоените площи и имоти с нестабилни финансово собственици, вече страдат от недостиг на капитал.

Европейската финансова криза и забавянето на китайската икономика също се отразяват върху фирмите от сектора на имотите в глобален мащаб. Тази несигурност може да засегне решенията им за развитие в сферата на недвижимите имоти.

Вниманието, което се отделя на устойчивостта на имотите, вече е една от горещите теми, тъй като фирмите стават все по-загрижени за пестенето на енергия и вода, за създаването на здравословна среда на работното място за служителите си и за устойчивостта на материалите, които използват. Това ще стане още по-важен компонент за бизнес имотите, за да могат те да са конкурентоспособни през идните години.

Съществува обаче опасение, че имотите с най-добри наеми на силните пазари са надценени. Инвеститорите се струпаха към тези имоти за сметка на по-малките пазари и по-нежеланите сгради. Освен това, след като цените се сринаха през 2008 г., хората започнаха да ценят качествените имоти като инвестиции и към най-добрите от тях потекоха реки от пари. "Третата причина е, че инвеститорите, търсещи сигурно убежище за парите си в неспокойните времена на пазара на акции, подцениха рисковете. Все още съществува серииозна несигурност по отношение на наемите", коментира Скот Мулдавин, президент на консултантската компания Muldavin.

За да се решат някои от основните проблеми в сектора на недвижимите имоти е необходим консенсус. "Патовата ситуация в политиката увеличава общата несигурност за това как ще решим големите проблеми, включително финансирането на инфраструктурата и държавните пенсионни системи. Не казвам, че всички трябва да се държат за ръце и да пеят весели песнички, но е необходим граждански диалог", допълва Мулдавин.