Колко вредни могат да са мерките за контрол на наемите?

Мерките за контрол на наемите изглежда се завръщат, пише в свой анализ Wall Street Journal, цитиран от Bloomberg. Въпросът е защо, посочва информационната агенция.

Серийното експериментиране с тези правила многократно показва един и същи резултат. Първоначално наемателите се радват на мярката, тъй като тя изглежда като победа на по-бедните от тях. Задушаването на ценовите сигнали обаче води до проблем.

Контролът на наемите обикновено започва, като се създава някакво преразпределение. Когато обаче доходите започнат да се покачват, наемите не помръдват. Така хората с по-високи доходи имат повече ресурси, за да получат достъп до изкуствено евтини недвижими имоти.

Така обещанието за икономическа справедливост се разрушава с течение на времето, посочва се в анализа.

Колкото по-дълго остават политиките за контрол на наемите, толкова повече тези дисбаланси се разрастват. Разширява се пропастта между възможния наем на конкурентния пазар и реалния. Лишени от възможността да направят печалба, наемодателите обикновено занемаряват поддръжката и отказват да инвестират в нови жилища.

Ако правилата се разхлабят, за да се стимулира обновяването или строителството на нови сгради, това само създава нови форми на дисфункция и най-вече пазар, който трябва да поеме цялото прекомерно търсене. На практика ситуацията е добра за хората, които са се докопали до жилище с контролиран наем, но е много лоша за всички останали, особено за новите на пазара.

Тези неуспехи с практиката са добре известни и документирани от икономисти и изследователи. Законодателите обаче са склонни да забравят.

Междувременно други проблеми стават все по-очевидни. Контролът на наемите е един от най-ефективните начини за унищожаване на жилищния фонд, но далеч не е единственият. Другите включват строгите строителни кодекси, продължителни бюрократични процеси, които ограничават предлагането на жилища, и т.н.

От това най-често се възползват спекуланти, които още повече тласкат цените нагоре. Дори и строителните ограничения да се разхлабят, изграждането на достатъчно нови жилища за предлагане на пазара отнема години. Същевременно такава мярка остава непопулярна за местните общности, които се борят на всяка цена да запазят кварталите си непокътнати и така да защитят цената на собствените си жилища.

Политиците трябва да помнят, че цената е само пресечната точка на търсенето и предлагането. Ако цената не се променя, то търсенето и предлагането няма как да не се промени в погрешна посока, а да се очаква проблемът да изчезне.

Още по-лошо – контролирането на цените изостря недостига, защото увеличава търсенето. Кой не би искал да живее в Ню Йорк в апартамент за 600 долара на месец? Предлагането обаче се намалява заради ценовите тавани, защото се намаляват стимулите за строителство. Може да се стигне дори до изваждане на жилището от пазара и превръщането му в нещо друго, което не подлежи на мерки за контрол.

В дългосрочен план ситуацията за хората с много ниски доходи, на които политиците се опитват да помогнат, също се влошава, защото в един момент се стига до списъци с чакащи за жилища, търсене на „вратички“ за изгоден наем и корупция. Така хората, оставени на този принцип на разпределение на имоти, ще си останат толкова бедни и нуждаещи се, колкото са и тези, изтласкани от пазара заради високи наеми, а вероятно и повече.

Ако политиците искат да удовлетворят необходимостта от жилища, има само един начин това да се направи – да се увеличи предлагането. Това означава и разхлабване на правните ограничения, където е необходимо.