Инвеститорите в имоти бягат от САЩ, насочвайки се към страна с по-пълни офиси

Инвеститорите в офис сгради са в процес на пълно оттегляне от повечето американски градове. Някои намират убежище в Япония, където повечето служители се завръщат в офисите и банките са склонни да отпускат кредити, пише Wall Street Journal.

Чуждестранни инвеститори, включително LaSalle Investment Management, базираната в Лондон M&G и сингапурският конгломерат Keppel, купуват японски офис сгради, привлечени от стабилността на пазара.

Инвестициите в офис имоти в Япония са надхвърлили 4 млрд. долара през първото тримесечие на тази година, над два пъти повече спрямо година по-рано, сочат данни на консултантската компания JLL.

В САЩ пенсионни фондове и имотни предприемачи разпродават офис активите си с отстъпка. Свободните офис площи нарастват в големите градове, като достигат 16% в Манхатън и 32% в Сан Франциско през второто тримесечие, по данни на CBRE. Свободните площи в централните бизнес квартали в Токио се стабилизират на ниво от около 6%.

„Почти всеки друг офис пазар в света би се разменил на драго сърце с Токио“, коментира Калвин Чу, ръководител на Азиатско-Тихоокеанския регион в Invesco Real Estate.

Офис секторът често е показател за икономиката на дадена страна, а международни инвеститори като Invesco са оптимистично настроени за Япония, допълва Чу. Фондовият пазар достигна близо 33-годишен връх, а доларите на купувачи на имоти разширяват възможностите им благодарение на по-слабата йена.

Допълнителен стимул според инвеститорите е щедрият спред между доходността от наеми на офис сгради и лихвите по кредитите за придобиване на сградите, които са ниски благодарение на почти нулевите лихви на Японската централна банка.

По-малките апартаменти и културният акцент върху личната комуникация с колеги доведоха до бърз спад на работата от разстояние в Япония. Към края на април посещаемостта в офисите в Токио е надхвърлила 75%, по данни на NLI Research Institute. В САЩ средното ниво на завърналите се в офисите е блокирано на около 50%, показват данни на участници в индустрията и компании за анализи.

Стотици хиляди квадратни метри нови офис площи ще излязат на пазара в Токио и Осака през идните няколко години, но анализатори твърдят, че не очакват това да доведе до много празни офис сгради.

Кунихико Окумура, главен изпълнителен директор на отдела за Япония в JLL, коментира, че компанията му продължава активно да купува офиси в Япония през последните няколко години. Той прогнозира, че новият фонд на LaSalle за 2,2 млрд. долара, ориентиран към Азиатско-Тихоокеанския регион, ще инвестира 60% от предвидените си средства за Япония в офис имоти.

През септември 2022 г. LaSalle купи празна офис сграда със среден размер в квартал Шинджуку в Токио близо до хотел Park Hyatt, станал известен от филма „Изгубени в превода“ от 2003 г. LaSalle завърши ремонтните дейности през март и вече е постигнала по-голям успех при отдаването под наем от очакванията, казва Окумура.

За сметка на това компанията се освободи през февруари от офис сграда в Санта Ана, щата Калифорния, генерирайки загуба от над 50%.

Много чуждестранни инвеститори се насочват към средни по размер офис сгради клас Б в Япония вместо към първокласни имоти.

„Продължаваме да търсим активи, които са много лошо управлявани от собствениците на имоти. Тази неефективност ни предоставя много добра възможност да повишим стойността на актива и да го продадем на много силен основен пазар“, коментира Окумура.

Британският инвеститор M&G плати над 700 млн. долара миналия октомври за офис сграда в Йокохама, южно от Токио. Ръководителят на имотното ѝ подразделение за Азия заяви, че сградата ще осигури дългосрочни стабилни приходи.

Тази зима BlackRock купи 17-етажната офис сграда Harumi Front в Токио, като използва заем от японската банка Mizuho Bank. Според продавача цената е над 250 млн. долара.

Инвеститори в Азия също се включват в играта. От Сингапур Keppel избра бутикова офис сграда в квартал „Гинза“ миналия ноември, а SilkRoad придоби офис в центъра на Токио като част от портфейлна покупка на шест актива през април.

Миналата година хонконгската компания за частни капиталови инвестиции Gaw Capital помогна на Invesco да приключи с приватизирането на тръста за инвестиции в офис имоти на американската компания в Япония, който притежаваше 18 сгради. Стойността на сделката беше 3 млрд. долара.

„Ремонтирахме два от активите и създадохме общи зони, после успяхме да повишим малко наемите“, коментира Изабела Ло, управляващ директор на Gaw Capital.

Сатору Аояма, старши директор във Fitch Ratings в Япония, казва, че японските банки имат силен апетит към кредитиране на инвестиции в офис имоти, докато американските финансови институции са по-сдържани.

Според анализатори Япония вероятно не е мястото за извличане на големи печалби предвид свиващото се население на страната и като цяло слабо растящата ѝ икономика. Някои големи играчи остават встрани от пазара, несигурни дали тенденцията за работа от вкъщи няма да се върне в Япония в крайна сметка.

„Това не е изключително привлекателен пазар, но е много стабилен пазар“, казва Аояма. В разговори с инвеститори „се опитваме да изброим притеснения, но за всяко притеснение намираме облекчение“, допълва той.