Делът на свободните офиси в София може да достигне 10% до края на 2008 г.

След кратко затишие през първото полугодие през третото тримесечие на 2008 г. обемът на клас А и В офис площи в София отбеляза значително увеличение, след като нови 65 500 кв. м бяха завършени и въведени в експлоатация, сочи доклад на консултантската компания MBL. С това наличните офис площи в средния и топ сегмент достигнаха 874 100 кв. м, 81% от които се намират извън широкия център на града.

Строителната активност през периода остана висока въпреки засилващото се влияние на глобалната финансова криза върху българския пазар. Обемът на площите в процес на изграждане почти не претърпя промяна спрямо второто тримесечие, независимо от значителното количество завършени офиси.

В рамките на периода юли – септември започна изграждането на няколко мащабни проекта и общата площ на офисите в процес на строителство се задържа около 750 хил. кв. м, като 75% се намират в покрайнините. 4% са разположени в идеалния център, а 21% в широкия център.

Предвид задълбочаването на кризата обаче очакванията са, че някои от изграждащите се проекти ще претърпят забавяне или временно замразяване, а други, които са планирани, ще бъдат отложени.

Общият процент на свободни клас А и В площи отбеляза значително увеличение през третото тримесечие, достигайки 6,5% в края на септември спрямо 3,8% през юни.

Основните фактори, които допринасят за високите нива на незаетост при някои от новопостроените административни сгради са непривлекателна локация, неудобен достъп и лош градски транспорт, в комбинация с финансовата криза, вследствие на която много компании са замразили разрастването си и назначаването на нов персонал. Това се отнася най-вече за покрайнините и периферните райони, където делът на свободни площи почти се удвои за 3 месеца, достигайки 9,2%.

От друга страна, в широкия център не беше регистрирана промяна и нивото се задържа на 3,2%, докато в идеалния център дори беше отчетено слабо понижение от 1,8% на 1,6%.

Усвояването на офис площи от среден и висок клас достигна малко над 40 хил. кв. м на нетна база, което е най-високият тримесечен резултат до момента за 2008. Това обаче основно се дължи на предварителни продажби „на парче” на офис сгради, които бяха завършени през последното тримесечие, както и на сгради, построени от компании за собствените нужди. Поради това, имайки предвид обема на завършено строителство, нивото на усвояване би трябвало да е повод за размисъл особено в покрайнините и периферните райони, където ножицата между предлагането и търсенето започва да се разтваря, се казва в доклада.

Средният месечен наем за клас А офиси в покрайнините отчете понижение от 16 на 15,50 евро за кв. м. Увеличаващото се количество офиси и покачващото се ниво на свободни площи накара някои наемодатели да свалят офертните наеми, като в определени случаи понижението достигна 10-15%.

От друга страна, средният наем в идеалния център регистрира значително покачване с 22,5%, достигайки 23,75 евро на кв. м, след като десетина сгради в топ сегмента изкараха на пазара площи с нива на офертните наеми между 22 и 28 евро.

Въпреки това не считаме това покачване за устойчива тенденция, а по-скоро за резултат от липсата на голям избор от свободни представителни офис площи в най-престижната част на града, където предлагането в топ сегмента е формирано основно от малки офиси, а помещения над 400-500 кв. м почти не се предлагат, казват от компанията.

Единствено в широкия център наемите останаха относително стабилни, въпреки че и там беше отчетено слабо покачване с 2,3% на средното ниво, което достигна до 17,45 евро на кв. м. Общо 93% от клас А площите в София към момента се предлагат между 14 и 18 евро на кв. м.

Инвестиционният пазар е буквално замръзнал и сделки с офис активи през третото тримесечие не бяха осъществени, се посочва в анализа. Възможни са единствено сделки с активи и с компании в затруднено финансово положение. В момента е почти невъзможно да бъде сключена сделка, тъй като разликата между нивата купува/продава за нормата на капитализация е повече от 100 базисни пункта и през 2009 г. се очаква преоценка на активите.

Същевременно банките неофициално са преустановили финансирането, очаквайки по-добри времена, поради което осъществяването на сделки е възможно само от страна на инвеститори, разполагащи със значително количество свободен капитал.

По прогнози на компанията обемът на налични офис площи може да достигне до 970 хил. кв. м до края на 2008 г., ако довършителните работи на административните сгради в строеж вървят по план. Вследствие на това нетното усвояване на офиси клас А и В се очаква да достигне 50-60 хил. кв. м за четвъртото тримесечие, което означава, че на годишна база тази стойност ще бъде поне с около 15% под нивото от 2007 г.

Процентът на свободни площи в София ще нарасне и към края на годината се очаква да достигне между 8% и 10%, което би оказало допълнителен натиск върху наемите на сгради с непривлекателна локация в покрайнините, докато в централните райони наемите ще останат стабилни предвид оскъдното предлагане.