Кой плаща за „зелено“ и устойчиво развитие на пазара на имоти?

Имотите добиват все по-съществена роля в дебата за промените в климата в глобален мащаб. Значителна част от въглеродните емисии идва от бизнес и жилищните сгради и законодателството в отделните държави, както и това на паневропейско ниво, въвежда редица промени за сертификация на сградите, в опит да се справи с този проблем, сочи доклад на CBRE.

Все повече бизнеси осъзнават предимствата от обитаването на „зелени“ сгради като един елемент от тяхната обща стратегия за устойчиво развитие.

Въпреки това предлагането на сгради със „зелени“ характеристики е все още сравнително оскъдно и в резултат на това е трудно да се намерят и споделят добри практики в тази област.

Това се дължи отчасти на факта, че „зеленото“ строителство все още се възприема като по-скъпо и защото данните за бизнес рентабилността на това строителство са малко.

Въпреки това поради комплексни фактори като обществено настроение, законодателен натиск и развитие на технологиите въпросът за устойчивото развитие става все по-значим за обществото.

Желанието да бъдат „зелени“ или да бъдат възприемани като такива е съществен мотивационен фактор в поведението на някои компании.

Въпреки че бизнесите виждат реални „социални“ и маркетинг предимства в това да обитават „зелени“ сгради, в крайна сметка инвеститорите и строителните предприемачи ще предприемат „зелени“ бизнес практики единствено ако в това видят смисъл от бизнес гледна точка, се казва в доклада.

Стандарти за оценка

Строителите, които поемат допълнителните разходи за изграждането на „зелени“ сгради, логично очакват да бъдат възнаградени за това. Това повдига редица въпроси за измерването на „зелените“ елементи в сградите, допълнителните разходи за тяхното изграждане и рентабилността им.

Информационната база във всички тези сфери е малка, но се увеличава, което е съществен фактор, за да може бизнес ползите (за разлика от PR ползите) от изграждането и наемането на енергийно ефективни сгради да бъдат демонстрирани чрез пазарни сделки и стойност.

По отношение на проектирането на бизнес сгради два от най-използваните стандарта за оценка са методът за оценка на въздействието на околната среда на сградите BREEAM и моделът за екологично и енергийно ефективно проектиране LEED. И двата покриват покриват различни аспекти от оценката на въздействието на околната среда с вариации в зависимост от различните видове сгради или от различните етапи от изграждането на сградата.

Тези средства за оценка са сравнително нови и несъмнено ще претърпят промени с времето, смятат от компанията.

Въпреки че тези въпроси се приемат сравнително сериозно, особено от компании с глобално портфолио (почти 100 хил. сгради във Великобритания са сертифицирани по BREEAM), в момента няма унифицирана и всеобщо установена система за дефинирането на „зелена сграда“, която да обхваща всички аспекти на проектиране, изграждане и използване.

Допълнителни разходи

Тези методи се използват масово в проучвания върху допълнителните разходи за изграждането на „зелени“ сгради. Като обобщение на редица от тези проучвания от компанията казват, че за да се постигнат определени базови нива на енергийна сертификация, строителните разходи се увеличават „едва с 2-3% над тези за стандартното строителство“.

Изграждането на сгради, които целят да постигнат по-висок стандарт на енергийна ефективност, оскъпява общия проект с между 5 и 7,5% от строителните работи.

Оценки на самата CBRE показват, че строителството на сграда с нулеви въглеродни емисии, което от компанията определят като характеристика на по-висока енергийна ефективност дори и от най-високите нива на сертификация по BREEAM и LEED, увеличава разходите с около 12,5%.

В случаите, когато сградата е замислена като енергийно ефективна от самото начало на проекта, а не се правят опити за добавяне на „зелени“ елементи на по-късен етап, разходите се очаква да бъдат в долната граница на тези нива.

Данни за по-високи приходи

Тъй като началните разходи за изграждане на „зелена“ сграда са по-високи от тези за строителството на стандартна, може да се очаква строителят да получи някаква „премия“ под формата на по-високи наеми и/или по-ниски нива на доходност на инвестиционния пазар.

Данните за това от практиката са ограничени, но анализи в САЩ показват, че „зелените“ сгради действително постигат по-високи наеми от обикновените, както и по-голям ръст на наемите. Допълнителната разликата в наемите е на същите нива като допълнителните разходи за зелени сгради (2-6%), което подсказва, че е нужда все още известна добавена премия.

Също така значителни различия се забелязват в информацията относно консумираната енергия и разходите при използването на „зелени“ сгради в сравнение с традиционните. Разликата е породена от флуктуацията на цените на петрола и енергията на пазара и в краткосрочен план понижаващите се цени на петрола може да намалят мащаба на спестяванията, които се постигат чрез зелените сгради, сочи проучването.

Въпреки това има достатъчно доказателства, които показват, че, независимо от ценовите нива на петрола, спестяванията от използваната енергия при сгради със значително подобрени енергийни характеристики са големи.

В зависимост от нивото на подобрение тези спестявания може да са поне 10%, като в редица случаи може да бъдат дори над 50% в сравнение с разходите за енергия при обикновена сграда.

Точният размер на наемната премия, която даден наемател е готов да плати за сграда, постигаща такива спестявания, е трудно да бъда изчислена поради редица фактори, включително прилагането на фиксирани енергийни споразумения, които предпазват наемателите от значителни флуктуации в пазарните цени на енергията.

Въпреки това е видно, че спестяванията далеч надминават допълнителните разходи за изграждане на такава сграда и по този начин оставят достатъчно място за допълнителни „премии“.

Всичко това говори, че използването на „зелени“ сгради има известна бизнес логика, наред с екологичните предимства на този тип строителство.

От компанията вярват, че колкото повече стават доказателствата по отношение на наемни нива, разходи за използване и инвестиционни цени за „зелените“ сгради в сравнение с традиционните, толкова повече те ще се открояват със своите пазарни предимства и ще стават все по-чест феномен в сектора.