Китайската версия на краха на пазара на имоти

„Цените на имотите продължават да падат“, „Отлично време за купувачите“ - ако си мислите, че това са заглавия от местни вестници в САЩ, грешите. Става въпрос за друга голяма държава, където през последните пет години се появи балон на пазара на имоти, а сега има проблеми, които се задълбочават – Китай, пише сп. Time.

Продължилият дълго бум на строителство на нови апартаменти и къщи в градовете на страната приключи внезапно миналата година и сега ситуацията се успокоява.

Наблюдава се дефлация на цените в Пекин и Шанхай, където предприемачи и брокери очакват спад на цените между 15% и 20% тази година. Цените в някога процъфтяващия Шънджън сега са с 18% по-ниски спрямо година по-рано. В национален мащаб е възможен спад на цените на жилищните имоти с между 10% и 15% тази година, според последната прогноза на икономисти от китайската академия по социални науки. „Цените на жилищата далеч надминаваха реалните доходи на обществото като цяло през последните пет години. Сега се коригират“, казва икономистът от академията Чън Сиган.

Това е смразяващо припомняне за случилото се на пазара в САЩ през последното десетилетие. Между двата пазара има обаче важни разлики.

Една от тях е, че по закон китайците трябва да „участват сериозно в играта“. Абсолютната минимална първоначална вноска, която купувачът трябва да осигури за нова къща или апартамент, е 20% от продажната цена, като за повечето купувачи обикновено е по-близо до 30%. Освен това, голяма част от китайците, според някои изчисления над 40%, плащат в брой за новите апартаменти. Това означава, че хората в Китай не са склонни да се откажат от дома си в момента, в който решат, че цената е по-ниска от платеното от тях, като оставят нещата в ръцете на кредитора. Няма subprime, няма вариант с нулева първоначална вноска, както в САЩ.

Има обаче един проблем – особено за предприемачите и големите банки, които са ги финансирали, заради презастрояването на китайските градове. Според Жън Джъцян, председател на базираната в Пекин строителна компания Huayuan Group, може да отнеме между 2 до 3 години да се изчисти наличният инвентар жилища в страната. Според анализатори към момента има около 200 млн. кв. м построени и непродадени апартаменти и къщи в Китай и Жън се опасява, че тази цифра ще продължи да нараства, ако няма „осезаеми, положителни стимули“ за новите купувачи.

За съжаление на предприемачите на хоризонта не се задава подобна тенденция. Правителството наскоро предложи нови субсидии за създаването на по-достъпни жилища за гражданите с по-ниски доходи и блокира предприемачите в по-горния сегмент въпреки ожесточеното им лобиране за подкрепа. Всъщност резултатът – повече субсидирани жилища (на стойност около 4,8 млрд. долара) за хора с относително ниски доходи – е точно това, което повечето предприемачи не искаха да се случва, защото според тях по-ниският сегмент означава просто още конкуренция в един вече пренаситен пазар.

Перспективата сега е, че дефлацията на жилищния пазар може да се засили. Както посочва потенциален купувач, след като е прекарал един уикенд в разглеждане на вили в околностите на Шанхай: „Защо да купувам сега, когато цените може да паднат след месец?“.

За китайското правителство, а всъщност и за глобалната икономика, набиращият скорост дефлационен срив при имотите е голям проблем. Т. нар. инвестиции във фиксирани активи формират около 40% от БВП на Китай за миналата година – необичайно висок дял, като имотите (жилищни и бизнес) са формирали около една пета от тях. Предвид бързо нарастващото към момента ниво на незаетост при офис сградите това означава, че един от основните двигатели на ръста в Китай е започнал да работи в обратна посока.

Изданието посочва за пример купувач на апартамент в Шанхай – Хун Чан-Ин е купила апартамента си преди три години за еквивалента на около 80 хил. долара и е „била сигурна, че ще може да го продаде с печалба и да си купи по-голям“. Сега се надсмива над плана си и обяснява: „Идея си нямам колко струва имотът ми в момента и нямам намерение да разбера, защото няма да продавам на този пазар“.

Китай може и да не се изправи пред катастрофалния ефект на огромния брой отнети имоти заради просрочени ипотеки, който американците имат, но собствените му проблеми са достатъчно лоши и ситуацията изглежда няма да се подобри скоро, заключава статията.