Фокусът на икономиките в ЦИЕ – управление на спада и възползване от ръста

В момента преминаваме през безпрецедентен период на пазара на имоти и икономиката в Централна и Източна Европа (ЦИЕ). Скоростта, с която кризата се разрази, постави всички пред почти непосилно предизвикателство и не остави никакво време за подготовка за ефекта от кризата, който вече се усеща в цяла Европа, пише в доклад за пазара на имоти в ЦИЕ на консултантската компания Colliers International.

След няколко златни години за имотите в ЦИЕ спадът неизбежно трябваше да настъпи. Положителният аспект на тази рецесия е, че тя ще донесе възможности, които вероятно няма да видим поне по време на още едно поколение, се казва в доклада. Фокусът през този период обаче трябва да бъде поставен върху управлението на спада и търсене на оптимални възможности за извличане на ползи от ръста. Промяната е положително явление, при положение че я приемем и можем да се възползваме от нея.

Изгледи за икономиката по време на и след рецесията

Степента, в която икономиките и пазарите на имоти в ЦИЕ ще могат да се справят със спада и да се възползват от ръста, зависи от микс от вътрешни и външни фактори. Сред най-важните от тях са функционалността на банковите и финансовите институции, правителствената политика и намеса, управлението на макроикономическо ниво и икономическия ръст.

Според компанията регионът на ЦИЕ има едно предимство, което напоследък се е забравило от западните пазари поради техните собствени проблеми. Това е фактът, че икономиките в ЦИЕ могат да спомогнат за по-оптималното разпределение на ресурсите в Европа като цяло и така да поставят континента в по-силна позиция.

Въпреки че през последните години рецесиите са били кратки и са се случвали рядко, докладът припомня как са се държали пазарите и икономиките през последната по-голяма рецесия през 2001 г. Излизането от рецесия в еврозоната обикновено започва с ръст на износа, следвано от инвестициите и накрая, но не задължително, ръст на потреблението.

Често рецесиите в еврозоната обаче са с до 50% по-продължителни от тези в САЩ например. Това обикновено се дължи на липсата на ценова еластичност в еврозоната, за да може пазарите да реагират на спада и така да ускорят периода на ръст. Гъвкавостта по отношение на възможността да се насочват ресурси към най-продуктивните в ценово отношение отрасли и продукти е ключова за бързото възстановяване на баланса на всеки пазар, смятат от компанията. САЩ винаги са били бързи при адаптиране към промяната, а еврозоната винаги изостава.

Според Colliers, въпреки че настоящата рецесия е по-глобална и тежка от повечето досегашни, за САЩ има шанс да излязат от нея в края на 2009 и в началото на 2010 г., а Европа и останалия свят – късно през 2010 г. или в началото на 2011 г.

Реалността в ЦИЕ показва, че регионът като цяло няма да отбележи ръст през 2009 г., особено предвид острата корекция в индустриалното производство, отчетена в края на 2008 г. Възстановяването трябва да бъде инициирано от правителствата чрез преструктуриране и рекапитализация на банковите системи. Наред с това от изключително значение ще бъде балансът между краткосрочните стимули и средносрочното устойчиво развитие. Доверието на пазара и възстановяването на банките ще бъде постигнато единствено ако се избегнат понижения на кредитния рейтинг на институциите в региона и прекалените спредове в доходността на облигациите.

Най-важна за развитието на икономиките в ЦИЕ ще бъде стабилността на международната банкова система и съответно поддържането на платежоспособността и ликвидността на банките майки, които имат подразделения в региона. Според доклада ЦИЕ е отбелязала „впечатляващ прогрес“ в подобряването на законодателните рамки и политиката, включително и тези във финансовия сектор.

„Това означава, че основата за завръщане към устойчив ръст е налице“, се казва в проучването.

Последствия и прогнози за пазара на имоти

Ограниченото кредитиране сви глобалните инвестиции в имоти с 58% през 2008 г. Всички географски области и сектори бяха засегнати. Въпреки че регионът на Европа, Близкия изток и Африка бе балансиращата сила между САЩ и Тихоокеанския регион до последното тримесечие на 2008 г., оттогава насам показателите на трите глобални региона се приближиха един към друг.

Като цяло инвестициите в Европа, Близкия изток и Африка се понижиха с 48% през 2008 г., а броят на сделките - с 60% в сравнение с 2007 г., което бе знак за мащабна корекция.

Специално за пазара на бизнес имоти в ЦИЕ от компанията предвиждат, че в близко бъдеще може да се очаква ръст в предлагането поради повишена активност по отношението на преотдаване под наем от страна на настоящи наематели, както и на предлагането на нови площи. Това несъмнено ще доведе и до повишаване на дела на незаетите площи. Въпреки това в повечето случаи този феномен ще бъде по-скоро ограничен до отделни региони отколкото всеобща тенденция за цели пазари. Това обаче няма да предотврати спада на наемите, които се очаква да се понижат за всички региони и видове имоти.

Компаниите, които предприемат проактивен подход, ще са в състояние да адаптират бизнес нуждите си към благоприятните условия на пазара на имоти и да предоговорят наемните си отношения в случаите, когато споразуменията им изтичат, докато наемодателите ще са по-склонни на компромиси, за да предотвратят евентуални загуби. Този процес обаче може да не протича винаги гладко, тъй като ще има собственици, които са били консултирани да очакват наемите да се покачат и няма да са склонни да приемат сегашната пазарна действителност.

За компаниите, които се нуждаят от свеж капитал, най-доброто решение ще бъде продажбата и обратно наемане.

Предприемачи... и банки

Повечето строителни предприемачи вече са предприели всички възможни действия за ограничаване на разходите и задържане на проектите, които все още не са стартирали. В много случаи предприемачите и по-специално тези, които имат кредити с настъпващ падеж или онези, при които пазарните цени са довели до спад в допустимото съотношение на кредитите към стойността на активите им, ще трябва да договорят с банките преструктуриране на задълженията си, за да избегнат фалит. Като цяло нито банките, нито предприемачите биха искали да се стигне дотам. Степента, в която такъв процес може да се разпространи, ще зависи от отношението на банките към отписване на активи, от корпоративния натиск, пред който са изправени и, разбира се, от отношението между тях и предприемачите.

На много пазари стойността на земята значително се е понижила (на някои регионални пазари до 50%), което показва, че пазарът вече е започнал да се коригира. Това може да се окаже проблем за онези, които са инвестирали прекалено много в земя след 2005 г., се казва в доклада.