Слабият пазар роди оферти за 12 месеца безплатен офис наем

Пазарът на офис площи у нас през първото тримесечие на годината се характеризира със слабо търсене, намаление на наемните нива и растящи нива на незаетост, става ясно от анализ на консултантската компания Фортън Интернешънъл. 

Като нова тенденция сред наемателите се очертава оптимизацията на разходите за наем чрез предоговаряне на съществуващите наеми, преотдаване на част от вече наетия офис или релокация в сгради с по-ниски наемни нива. Наемателите стават все по-взискателни – освен на качеството на изпълнение, все повече фирми държат на добрата локация и лесен достъп до офиса.

Гратисните периоди (през които не се плаща наем), които само допреди година бяха рядкост на пазара, вече са сред стандартните стимули за привличане на нови наематели. Гратисните периоди варират от 3 до 12 месеца в зависимост от проекта, наемателя, условията на договора и други.

През първото тримесечие на годината в София са се появили 19 135 кв. м нови офис площи, като тази цифра не включва националния армейски комплекс, който е с обща застроена от над 15 хил. кв. м. Новите площи са около три пъти по-малко в сравнение с предходните две тримесечия, след като през последното тримесечие на 2008 г. новите площи бяха 65 хил. кв. м, а през третото – 73 хил., сочат данните на компанията. Причината за това е, че няколко големи офис сгради, започнати по времето на бума на пазара, са завършени през предходните тримесечия, а нови проекти са отложени.

Наличността на офис площи в София достига 902 642 кв. м. през първото тримесечие. Това включва както спекулативни площи, така и заети от собствениците сгради. Най-голямо предлагане на офиси има по основните булеварди и на Околовръстния път в близост до Бизнес парк София.

Увеличението на предлагането води до низходящ натиск на наемните нива и по-високо ниво на незаетост за повечето нови проекти, пише в анализа.

Нивата на незаетост продължават да растат, като в София средното ниво за първото тримесечие на годината е 11,64%. Офисите в централния бизнес район още имат близка до пълна заетост, докато някои нови проекти извън центъра са изправени пред затруднения при привличането на нови наематели. От компанията очакват средната незаетост да остане около 12% през второто тримесечие.

Текущите пазарни условия оказват силен натиск върху наемните нива, които падат от третото тримесечие на 2008 г. насам. През първото тримесечие на 2009 г. офисите клас A се отдават срещу 13-16,50 евро на квадратен метър на месец. Има и нива, които достигат 28 евро за първокласни площи в центъра, но те са били договорени в условията на силно търсене и ограничено предлагане през 2007 г. и началото на 2008 г.

Наемите на клас B са по-гъвкави, като към момента варират между 10 и 12 евро/кв. м на месец, без такса за обслужване. Централната локация е ключова за постигане на по-високи наеми за такива сгради. Клас C се наема срещу 6 евро/кв. м месечно.

Доходността продължава да расте през първото тримесечие, като за София достигна 10,5%. Сред основните двигатели на ръста са увеличаващата се назаетост и по-високия пазарен риск.

По отношение на инвестиционните сделки през първото тримесечие движението е силно ограничено. Въпреки сериозното увеличаване в предлагането във всички сектори на недвижимите имоти и частично актуализираните очаквания на продавачите купувачите са ограничен брой и повече проучват пазара, отколкото купуват. За добрите продукти все още има разминаване в очакванията на продавачите и купувачите и докато няма налагащи продажба причини, сделки трудно ще се сключат. Купувачите търсят distressed assets, т.е. имоти на силно занижени цени и докато такива не се появят на пазара, вероятно няма да започнат да купуват, прогнозират от компанията.

“Продавачите в България трябва да имат предвид, че в момента чуждите инвеститори сравняват предлаганата доходност на имотите тук с тази на сходни имоти в Западна Европа. В момента международните инвеститори могат да закупят индустриален имот в Манчестър с годишна доходност от 9,45% или офис в централен Лондон с 8,75% доходност, което прави инвестиция в София на подобни нива нелогична и това, което се търси в България като компенсация за пазарния риск е в порядъка на 12%-15% годишна доходност”, коментира Михаела Лашова, мениджър „Инвестиционни продажби“ във Фортън.

Анализ на пазара на индустриални площи