Жилищният пазар може да се намира просто в обичайна пазарна фаза на спад?

Това, което се покачва, трябва да се понижи. Обратното обаче също е вярно, поне при финансите и икономиката, пише в. Таймс.

Докато отделните компании, цените на акциите и инвестиционните портфейли може да се сринат и безследно да изчезнат, което е очевидно за бишите акционери на Northern Rock, Lehman и Chrysler, това никога не може да се случи с цели икономики или финансови пазари.

Затова един относително оптимистичен подход, в крайна сметка, може да се окаже печеливш за онези, които имат търпение и финансовата възможност да си позволят да преминат през повратите на кризата. И това за нищо друго не е валидно в толкова голяма степен колкото за най-цикличния, но, в крайна сметка, най-надежден от всички инвестиционни пазари – жилищният, пише изданието.

С отшумяването на паниката, със стабилизирането на икономиките и банковите системи (поне извън Япония и континентална Европа) доверието на жилищния пазар също изглежда, че се завръща. Разбира се, има и изключения като ирландският и испанският пазари.

Сред признаците за възстановяване във Великобритания са ръстът в броя на сделките, въпреки че все още не и на цените, значително увеличение в молбите за ипотечно кредитиране и редица положителни анализи и индикатори.

Много имоти, които са обявени за продан още от миналото лято, изведнъж бяха купени през последните два месеца. Редица официални статистики също сочат подобрение на показателите на пазара през последните месеци.

Въпреки това стабилизирането на пазара едва ли ще дойде в толкова краткосрочен план, пише изданието. Въпреки че личните доходи на потребителите са един от най-важните фактори, които влияят на цените на жилищата, краткосрочно те са подвластни на много други фактори като безработицата и липсата на ипотечно финансиране.

Въпреки че според някои икономисти тези циклични условия ще започнат да се подобряват, прогнозите, свързани с макроикономическата конюнктура, остават неясни. Наред с това има още по-фундаментален аргумент против твърдението, че жилищният пазар ще се превърне в безопасно място за инвестиции.

На какво основание може да се предположи, че цените на жилищата ще спрат да падат и ще се върнат на дългосрочните средни нива? Предвид факта, че във Великобритания например съотношението между цените и доходите надхвърли средното си ниво с 40%, когато пазарът вървеше нагоре, защо да не се очаква, че цените ще паднат под своето средно ниво и ще останат там дълго време? Според самото определение на „средно ниво“ също толкова вероятно е цените да минат под това ниво, колкото и да го надхвърлят.

И именно това се случва в момента в САЩ. Може ли и Великобритания и Европа да очакват подобно развитие тази година?

На базата на историческите данни, които имаме досега, отговорът е „да“. През 90-те години оценките на имотите на британския пазар се понижиха много под своето дългосрочно средно ниво и останаха там почти едно десетилетие.

Някои експерти смятат, че вероятността това да се повтори не е много голяма, но все пак трябва да се има предвид, когато се правят прогнози и оценки на пазара.

Моделът на поведение на пазарите в САЩ, от които тръгна кризата, и тези във Великобритания и Европа обаче са твърде различни. Докато американските имоти до момента на сегашния крах бяха сравнително стабилни около своето дългосрочно средно ниво, тези във Великобритания са отчитали големи флуктуации.

Всъщност тези колебания са толкова големи, че е трудно да се очертае дългосрочно средно ниво. Тези разлики между САЩ и Великобритания се дължат на чисти пазарни фактори. Докато в САЩ строят нови жилища в моменти, в които има растящо търсене, което тласка цените нагоре, предлагането във Великобритания традиционно е ограничено. Затова промени в търсенето водят автоматично до много по-големи колебания в цените.

Именно това ограничено предлагане дава основание да се очаква, че на британския и подобни пазари дългосрочно цените ще се повишат спрямо доходите и те ще се вървят към и над своето обичайно средно ниво.