От собственик в наемател – формула за финансиране на инвестиционни планове

Финансовите затруднения в момента са част от неволите на много компании у нас. Търсят се редица начини за спасяване на бизнеса, като нередки са случаите, при които се прибягва и до неговата продажба. Изправени пред жестокостта на рецесията, някои дори решават да изоставят бизнеса, търсейки най-платежоспособния купувач за корпоративния си имот.

За тези обаче, които са решили да не се предават и се стремят да устоят на рецесионния натиск, една от възможностите за набавяне на ликвидност е продажбата на имот и неговото обратно наемане, известна на запад като sale-and-leaseback. По този начин компаниите продължават да ползват обектите, в които се помещават, но вече не са собственици, а наематели. Притокът на паричен ресурс от продажбата може да им позволи доста по-голяма гъвкавост и реализиране на бизнес идеи.

Според специалистите в тази област такава практика винаги е съществувала у нас, но не е толкова честа както на запад.

„В България все още този тип транзакция не е толкова популярен. До момента имаме 2 такива значими сделки в София”, коментира за Investor.bg Христо Асенов от MBL.

Забелязва се все по-голям интерес към този тип транзакции, както от страна на купувачи, така и от продавачи, смята той.

Най-често обект на такава сделка са търговски и офис площи, като има и случаи на продажба с обратно наемане на производствени сгради и хотели, казва Силвия Вълчева от Immorent България. Според MBL субектите, които най-често прибягват до такава сделка са международни компании, чиято стратегия е да не притежават собствени имоти, които не са свързани директно с бизнеса им. Все повече и български предприемачи обаче обмислят такава транзакция, добавя Асенов.

Основното неоспоримо предимство на сделката е, че продавачът може да използва средствата от реализирането на продажбата за развитие на основната си дейност. От една страна, транзакцията позволява на продавача да освободи ликвидни средства, оптимизира баланса си, като съществено предимство е, че наемът се приспада от печалбата на продавача и намалява облагаемата данъчна основа. От друга страна, тя е изгодна и за купувача, защото той придобива имот, който носи доход, казва Асенов.

Според Вълчева прихващането на данък добавена стойност (ДДС) е друга положителна черта на сделката, която значително облекчава процедурата. По думите й ДДС върху наема в този случай се дължи в момента на сключване на сделката и законът позволява, това задължение и задължението за плащане на ДДС по продажбата да бъдат прихванати. Предимство според нея е и по-дългият период на наема – често над 10 години.

Другата страна на монетата показва и някои недостатъци на сделката. Неблагоприятна ситуация може да е налице, когато срокът на наема съвпада с остатъчния живот на сградата, смята Вълчева. Минус за продавача е това, че той вече не в качеството си на собственик и като наемател има много по-малко права да се разпорежда с имота, казва Таня Косева-Бошова от Landmark.

Съществува и рискът купувачът да остане без наематели и без доход от сградата, ако се случи така, че наемателят фалира или се изнесе от обекта. Ако пък не се структурира добре договора за наем, продавачът може да се окаже в неизгодна позиция в средносрочен план.

Предвид това, че много компании изпитват финансови затруднения в момента, може да се очаква зачестяване на тези сделки, смята Косева-Бошова.