Ключови фактори за устойчивостта на пазара на логистични площи в Европа

Въпреки ограничените инвестиционни обеми на пазара на имоти в Европа през последната година и половина съществуват данни, че интересът към логистичния и индустриалния сектор се запазва.

Секторът обаче е претърпял някои драстични структурни промени. Той бе част от бързия инвестиционен ръст на пазара на имоти между 2003 и 2007 г. През този период инвестиционният оборот в сегмента отбеляза ръст от 170% - от под 7 млрд. евро до почти 19 млрд. евро преди да се понижи през 2008 г., сочи доклад на консултантската компания CBRE.

Въпреки това свиване той все още представляваше 10% от инвестиционния обем в Европа миналата година в сравнение с около 7% за всяка от годините между 2005 и 2007 г.

Струва си да се отбележи, че първоначалният ръст в дейността бе по-голям , както и последвалият спад бе по-ограничен в сравнение с общия пазар на имоти. Тази повишена атрактивност на сектора се дължи на няколко основни промени:

- разширение на логистични оператори като DHL и Kuehne & Nagel, което е свързано с глобализация и нужди от изграждане на паневропейски логистични мрежи, което подкрепя наемния пазар в сектора; 

- ръст в броя и размера на специализираните фондове, които се фокусират върху сектора, както и значителните обеми от проекти на някои пазари. И двата фактора водят до покачаване на ликвидността и увеличение на инвентара, привличащ вниманието на институционални инвеститори;

- повишена сегментация между различните категории сгради, като някои пазари са положително повлияни от стремежа на наемателите да се преместят в по-добри сгради, предлагащи по-гъвкави условия, за да подобрят своята бизнес ефективност;

- ценово преструктуриране на пазара, включително и промяна в общата доходност от около 120 базисни пункта, като за някои пазари тя е значително по-голяма. Това доведе до понижение на стойностите в сектора от около 19% през последната година. Този мащаб на корекцията направи цените на някои пазари привлекателни за по-голяма база от инвеститори.

Промяна в базата инвеститори

Наред с промените в общите инвестиционни нива се забелязват и някои промени в географското разпределение и състава на инвестиционната база.

През последните шест години британският пазар представляваше почти половината от всички инвестиции в индустриални имоти в Европа, следван от Франция (16%), Германия (8%), Швеция (5%) и Холандия (4%);

Великобритания представляваше над 70% от пазара през 2003 и 2004 г., когато делът на Германия бе минимален.

До 2008 г. делът на Великобритания бе спаднал с една трета, а този на Германия се бе повишил до 20%.

По отношение на вида купувачи, най-голям дял традиционно имат компаниите за имоти (40%), други колективни инвестиционни схеми (24%) и институционалните фондове (14%).

Докато делът на компаниите за имоти се запази на около 30-40%, този на институционалните фондове се понижи до едва 5% миналата година, а на колективните инвестиционни компании се покачи до 38%.

Това се дължи отчасти на по-съществената роля, която играят германските фондове от отворен тип. От общо 4,3 млрд. евро, инвестирани в сегмента през втората половина на миналата година, германските фондове представляват 12%.