"По-малкото зло" на пазара на жилища - баланс между мечти и възможности

Когато могат да си го позволят, хората продават по-малкото си и по-евтино жилище и купуват по-голямо и по-скъпо, обикновено в по-предпочитан от тях квартал (американците наричат процеса „изкачване на имотната стълбица“).

Защо тогава хората, които вече не могат да си позволят дадено жилище, да не могат „да слязат“ по стълбицата, като заместят семейство със сходни проблеми? И защо второто семейство да не може да направи същото, като замести трето домакинство с финансови проблеми още по-надолу по стълбицата? И защо да не повторим сценария, докато остане само едно домакинство най-отдолу, което да търси алтернатива?

Тези въпроси задава и им отговаря, поне теоретично, Майкъл Зелин, професор в Kent State University в Охайо, който нарича идеята си за решаване на кризата с просрочените ипотеки и отнемането на жилища в САЩ „балансиране на мечтите и средствата“.

Има обаче вероятност новаторската му идея да си остане само идея, пише Los Angeles Times. Зелин вече я е представял на няколко кредитори, които казват, че я одобряват. Те обаче не искат да бъдат първите, които да я пробват в действителност.

И все пак, ако никой не обърне по-задълбочено внимание на идеята на Зелин, милиони хора в Щатите може да останат без жилища, докато при подхода на професора само малка част от тях няма да притежават дом.

Предложението на Зелин идва във време, в което все повече американци остават без домовете си и се регистрира увеличаване на броя на бездомните.

В крайна сметка „хората правят точно това, което предлагам, но го правят несистематизирано“, казва той.

Да вземем за пример трима собственици на жилища, които срещат затруднения при изплащането на ипотеките си. Да приемем, че единият има заем за 200 хил. долара, другият – за 100 хил., а третият – за 50 хил.

Според статистиката един кредитор губи около половината от първоначалния заем при процес за отнемане на жилището. Така ако бъдат отнети и трите имота, кредиторът ще загуби 175 хил. долара, а самите кредитополучатели биха загубили всичко – първоначалните вноски и всяко плащане, което са направили по заема.

Решението на Зелин дава и на тримата кредитополучатели опция. Вместо да загубят жилищата си в неприятен съдебен процес, те могат да ги прехвърлят на кредитора и да се преместят в жилище, което могат да си позволят.

Така този със заем за 200 хил. би имал избора да се настани в къщата за 100 хил., а този със 100 хил. - в имота за 50 хил. Единствено кредитополучателят на 50 хил. долара влиза в процес по отнемане на имота, което редуцира броя на делата от три на едно, като същевременно ограничава загубите на кредитора от 175 хил. на 100 хил. долара.

Очевидно планът повдига редица въпроси. Един от тях е, че схемата ще изисква много голяма координация. Именно затова според Зелин тя е подходяща за отделните кредитори при разрешаване на проблемите на кредитополучателите в собственото им портфолио.

Друг очевиден въпрос е човекът в дъното на сценария – вероятно такива хора ще бъдат мнозинство в по-бедните квартали, заради което идеята ще бъде възприета като дискриминационна.

Така или иначе обаче това домакинство може да стигне до процес за отнемане на жилището. А ако кредиторът разполага с достатъчен брой вече отнети имоти (каквито повечето имат), една от възможностите е това семейство да живее под наем в един от тях. Това пък би помогнало на кредитора да намали инвентара си от имоти, а семейството все пак ще има покрив над главата си.

Защо кредитополучателите биха приели подобна сделка? Другият им избор е просто да загубят дома си и да нямат нищо. Поне според схемата на Зелин ще имат не само нова ипотека, която са в състояние да обслужват, но може да получат кредит при база, която отчита вече инвестираните средства в предишната къща.

„Хората, които губят домовете си, губят всичко, а все пак трябва да живеят някъде. Да изберат по-достъпно жилище е просто по-рационално решение“, обяснява Зелин, който определя подхода си просто като „по-малкото зло“.