К. Андреев: Очакваме до 5% ръст в цените на жилищата към края на 2011

Коста Андреев е директор Маркетинг и продажби в компанията за инвестиции и развитие на жилищни и бизнес имоти Florimont Group. Работи в областта на имотите от 2005 г., като заема водещи длъжности в различни компании от сектора.

С него говорим за прогнозите на компанията за различните сегменти на пазара у нас през 2011 г.

- Вярвате ли, че най-тежкият период за пазара на имоти вече премина?

2010 г. беше трудна година за пазара на имоти като цяло. Наблюдавахме драстични спадове в цените на имотите във всички сегменти, но през последното тримесечие на миналата година се появиха индикатори за стабилизация – търсенето на имоти започна да се повишава с бавни темпове, цените започнаха да се стабилизират, а банките - да „развързват кесиите си” по отношение на отпускането на ипотечни кредити. През 2010 г. достигнахме дъното и предстои плавен ръст през следващите месеци. Естествено, не трябва да очакваме да се достигнат нивата от 2007/2008 г., но ръст ще има. Индикатор за това са и банките, които финансират ипотечни кредити на добри пазарни лихви, което говори за тяхното спокойствие във финансов аспект, че този сегмент е сигурен.

- Каква година предвиждате за сектора през 2011?

Нашите прогнози за 2011 г. са по-оптимистични в сравнение с предходната година. Наблюдаваме стабилизация на цените във всички сегменти на пазара на имоти, които достигнаха санитарните си минимуми през 2010 г. Спирането на финансиране от страна на банките към строителни компании остави на сцената само тези, които активно работят и държат на качеството. Освен това, според новия градоустройствен план параметрите на застрояване са силно ограничени в южните райони, изискванията за качество и стандарти на строителство са завишени, както и държавните такси за технически и административни услуги – всичко това ще рефлектира върху цента.

В сегмент жилищни имоти очакваме пазарът да се успокои и търсенето да се увеличава с оглед на факта, че вече много по-лесно се отпускат ипотечни кредити, а и на пазара има много качествени имоти на добри цени.

При бизнес имотите 2010 г. беше белязана с огромен спад на цените, в някои случаи до 50 – 60% в сравнение с предходната година, породен от огромното предлагане на нови такива. На пазара на офис площи например само през 2010 г. излязоха повече от 280 хил. кв. м офиси, а търсенето беше между 60 хил. – 80 хил. кв. м. Драстично се увеличи и процентът на незаети офиси, който през последното тримесечие на 2010 г. достигна 29%, в сравнение с 21% през първото тримесечие. Ключовата дума, с която може да се опише този сегмент, е „оптимизация“. Компаниите масово намаляваха разходите си, като оптимизираха площ и цена.

Подобна беше ситуацията и при търговските площи – през изминалата година бяха открити доста на брой търговски центрове, които затвърдиха тенденцията, появила се преди 2 години, търговците да напускат основните търговски улици и булеварди и да наемат магазини в моловете, където, поради голямата конкуренция, цените също паднаха осезаемо.

- Как смятате, че ще се движат жилищните цени през 2011 г.?

Цените на жилищните имоти ще се стабилизират през 2011 г. Дори можем да говорим за лек ръст на цените към края на годината с около 2 до 5%. Търсят се предимно имоти ново строителство с добро съотношение между качество /добра локация, качествени материали, добра инфраструктура и цена. Конкретно за София – търсенето е в ценови диапазон 700 – 900 евро/кв. м, в зависимост от локацията и качеството на имота.

- Кой сегмент от пазара очаквате да се представи най-добре?

Очакваме да видим положителни тенденции във всички сегменти на пазара на имоти през тази година. При едно положително развитие на икономиката на страната, каквото предвиждат експертите в областта, се очаква потреблението да нарасне, както при покупката на жилища, така и при сделките с бизнес имоти. Все пак смятаме, че по-голям интерес ще има в жилищния сегмент.

Към момента остава силно подценен пазарът на ваканционни имоти – малко са онези, които биха видели възможността за закупуване на имот на себестойност, което представлява инвестиционна ниша към момента.

- Какви са очакванията Ви за офис пазара?

През 2011 г. на пазара на офис площи се очаква да бъдат завършени още около 180 хил. кв. м офиси. Очакваме процентът на незаети офиси да достигне до 33% до края на годината.

Въпреки това от началото на 2011 се наблюдава по-засилен интерес към наемането на офиси. Компаниите, които наемат големи площи /500 – 2000 кв. м/, са основните двигатели на този сегмент – компании в сферата на информационните технологии, финансовите компании, фармацевтичните компании, аутсорсинг компаниите.

Пазарът е ориентиран към потребителя – сега наемателите имат възможност да избират да наемат офис, съответстващ на този, който ползват в момента, но на много по-добра цена и с много по-добра локация или да се преместят в нови, по-качествени офиси на същата или малко по-ниска цена.

- Доколкото го има, от какви купувачи идва в момента интересът към покупка на имот?

При жилищните имоти това са предимно семейства около 40-годишна възраст, със стабилни доходи, които не биха имали проблеми при кандидатстване за ипотечен кредит.

При бизнес имотите, това са предимно фондове, които търсят да купят имот на много ниска цена (проблемни активи) с цел евентуална реализация на по-добра цена в бъдещ момент.

- Какви са очакванията Ви за капиталовия пазар като цяло? А в сегмента на публичните компании за имоти?

Няма изгледи да излезе от кризата. АДСИЦ дружествата ще продължат да изкупуват собствените си акции при ниски цени и няма да имат пари за нови инвестиции. Някои от тях, ако не са закупили качествени земи, могат и да фалират или да разпродадат портфейла си.

- Вие лично бихте ли инвестирали в жилищен имот в момента и в какъв тип – градски, ваканционен, в зимен или летен курорт?

Да, бих закупил собствено жилище в столицата. Моментът е изключително подходящ за хора, желаещи да инвестират в собствен имот, поради няколко причини:

* Предлагат се качествени имоти на много добри цени
* Банките отпускат ипотечни кредити с подобрени условия и намалени лихвени проценти
* При покупката на готов, завършен имот, рискът е много по-малък.

Освен това, когато следиш отблизо пазара, можеш да се възползваш от иновации и промоции, които инвеститорите и строителите предлагат в определени моменти, като по-този начин направиш най-изгодната покупка.