Две години нужни за пълното усвояване на новите офис проекти в София

„Пълното усвояване на новите проекти (...) ще отнеме поне още две години и по всяка вероятност ще бъде за сметка на офисите клас B и C, които обикновено са с по-непривлекателна локация и по-ниски технически характеристики.“ Това е мнението на специалистите от консултантската компания Forton International относно пазара на офис площи в София.

Още 200 хил. кв. м

Рекорден за столицата обем от 102 800 кв. м завършени офис площи характеризира този сегмент на бизнес имотите през второто тримесечие на 2010 година. Тази стойност е почти равна на новопоявилите се офис площи през цялата 2009 г, сочат данните на компанията.

До края на 2010 г. се очаква да бъдат завършени още около 200 хил. кв. м нови офис площи. От тях около 68 хил. кв. м ще бъдат на пазара още през следващото тримесечие. Проектите, чието завършване предстои тази година, „търсят” конкретни наематели - големи компании, които да разположат там централните си офиси или които в момента ползват офиси клас B и C.

„Голямото насищане на пазара с офиси клас А вече оказва сериозен натиск върху наемните нива на второстепенните офис сгради. Новите проекти предлагат отлични възможности на наемателите да оптимизират разходите си, а част от тях предлагат и по-качествени офиси на по-ниски нива”, коментира Владислав Кайзеров, мениджър "Офис площи" във Forton.

Ключово предимство за наемателите са по-добрите технически характеристики и по-качествената бизнес среда, които новите проекти предлагат. В контекста на тази тенденция енергоспестяващите „зелени сгради” в близко бъдеще се очаква да станат едни от най-предпочитаните от наемателите и инвеститорите.

По данни на компанията общият брой офис площи в експлоатация в София към момента е 1,14 млн. кв. м. Около 685 хил. кв. м пък са офис площите в процес на изграждане. Това прави пазара в момента изключително благоприятен за наемателите и до голяма степен подчинен на техните изисквания и нужди.

Разпределението на офис площите в града остава сходно с първото тримесечие на 2010 г. Около 84% от офисите в момента се намират извън централната градска част. Все повече компании пък проявяват интерес към районите, намиращи се в близост до станциите на метрото.

Около 33 хил. кв. м са усвоените офис площи през второто тримесечие на 2010 г. на фона на 18 300 кв. м през предходното тримесечие. Увеличаването на заетите офиси продължава вече четвърто поредно тримесечие, което е недвусмислен знак за активизирането на наемателите, смятат от компанията.

„Почти напълно празни“

Това обаче се оказва недостатъчно, за да се компенсира голямото количество офиси, които пазарът предлага. В резултат процентът на офис площите, които все още чакат своите наематели, чувствително се покачи – той е над 20% през второто тримесечие на 2010 г.

Някои от най-атрактивните нови проекти успяха да си осигурят около 50-60% запълняемост, но други са почти напълно празни и обременяват наемодателите с оперативни и експлоатационни разходи. По тази причина те са принудени да правят големи отстъпки в наемните си нива, както и да предлагат бонуси като периоди без наем, обясняват от Forton.

Според прогнозите на компанията процентът на незаетите площи ще нарасне до 25-30% до края на годината заради голямото количество площи непосредствено пред завършване. Част от предприемачите пък умишлено отлагат завършването на своите проекти, докато намерят наематели, за да избегнат излишните разходи, които има една готова, но празна сграда.

Най-ниската точка

Наемните нива на офис площите клас А продължиха да падат и в края на второто тримесечие на 2010 г. средната наемна цена в София вече е 12,5 евро на кв. м. Средният наем на офисите клас B и C пък са съответно 7 и 4 евро на кв. м.

„Наемните нива на пазара в момента се намират много близо до най-ниската си точка. Това прави момента изключително подходящ за наемателите да сключат изгодни сделки за дългосрочни наеми на първокачествени офис площи”, коментира Кайзеров.

По-позитивни в сравнение с 2009 г. са тенденциите на инвестиционния пазар в момента. Ниските нива на възвръщаемост на западните пазари кара все повече инвеститори да мислят отново за възможностите, които офис пазарът на Източна Европа предлага. Търсенето е фокусирано предимно върху сгради, чийто процент заети площи е висок, а наемателите са с дългосрочни договори.

С оглед на големия брой проекти, които тепърва ще се появят на пазара, инвеститорите избягват сгради, които не разполагат с осигурени наематели. Нивата на възвръщаемост при офисите клас А в София остават непроменени спрямо първото тримесечие на 2010 г. – 10,5%.