Вл. Сиркаров: Имотният пазар прегаря, когато цените растат по-бързо от доходите

Политиката на централните банки, икономическото развитие на България и перспективите пред имотния пазар у нас коментира водещият на Boom & Bust по Bloomberg TV Bulgaria Владимир Сиркаров. Той се включи в дискусия, организирана от Национално сдружение „Недвижими имоти“ (НСНИ) по повод професионалния празник на брокерите и агентите на недвижими имоти по-рано тази седмица.

Според Сиркаров по-осезаема динамика при лихвените нива на кредитния пазар по линия на действията на централните банки не може да се очаква. „С оглед на постепенното затягане на политиката на Федералния резерв на САЩ (по линия на повишаването на основната лихва) може да очакваме подобни действия от страна и на ЕЦБ. Това обаче ще се случи най-рано в края на следващата година, а най-вероятно чак през 2019 г.“, поясни той.

Подобни прогнози обаче са правдоподобни само при запазване на относителната стабилност към този момент, уточни Сиркаров. „Тя е доста крехка, защото проблемите пред банковите системи в Италия, Испания, дори Франция крият опасност от силна турбуленция на пазарите. Това от своя страна може да доведе до съществено поскъпване на кредитния ресурс в Европа. С определен времеви лаг подобни промени ще застигнат и България“.

Институционалната картина също е много важна според Сиркаров. „Европа трябва да действа по-бързо, ако иска укрепване на банковата система. Изграждането на Европейския банков съюз се бави и не се вижда ясната времева перспектива за успешното изграждане на четирите му основни съставни части. Въпреки всичко вероятността да видим сериозни катаклизми през следващата година са относително скромни.“

Той уточни, че ако говорим за проблемите днес и правим прогнози за бъдещите промени, е важно да се връщаме към историята.

„Ако върнем лентата към периода 2002 -2007 г. в САЩ и надуването на безпрецедентния имотен балон, може да изведем много важни поуки. За няколко години станахме свидетели на огромна кредитна експанзия, създаване на пари от нищото (разминаване на нивата на нов кредит с тези на нови спестявания). Това донесе със себе си изкуствено понижаване на лихвите и достъп до ипотечни кредити от буквално всеки - без никакви изисквания, дори за минимални доходи. Видяхме създаването на секюритизираните пазари на ипотечен дълг и активната роля на държавните Fannie Mae и Freddie Mac. Балонът бе огромен, но малцина успяха да го усетят навреме“, коментира Сиркаров.

„Този емпиричен пример показва как се пада в капана на т.нар. погрешни инвестиции. Когато лихвените равнища са изкуствено понижени, дисконтовата норма при оценката на инвестициите е по-ниска от естествените нива. Това води до влизането в инвестиции, които в днешната изкривена конюнктура изгеждат печеливши. Когато тези дисбаланси излязат наяве, лихвените проценти скачат и тези инвестиции от печеливши се оказват със силно отрицателна нетна настояща стойност - с други думи, са погрешни. Следователно, трябва да се внимава и да се следи динамиката и между числата от официалната статистика“, предупреди той.

Важен индикатор за прегряване на пазара според него е, когато темпът на нарастване на цените на имотите съществено изпреварва темповете в ръста на доходите. В подобна ситуация логичното е цените да станат непосилни за все повече потребители и постепенно да започнат да спадат.

„За съжаление, както се случи и по време на ипотечната криза в САЩ, тази дупка между доходи и цени се компенсираше от нов кредит. Това е една фуния, завършекът на която е криза. Колкото бумът е по-дълъг, толкова кризата ще е по-тежка. Факт е, че тази година е доста плодовита за сектора на недвижимите имоти у нас. В контекста на очаквания номинален ръст от над 6% на БВП за следващата година, перспективите за сектора са изцяло положителни. Въпреки това трябва да се следи внимателно динамиката и дали ръстовете са устойчиви. Както показва историята, когато пазарът на имоти е най-бумтящ, идват облачните времена“, коментира водещият по време на дискусията.