Пазарът на краткосрочни наеми в София: Не бум, а забавяне на растежа

Апартаменти и стаи за краткосрочно настаняване, които се предлагат в интернет, да се регистрират в националния регистър на местата за настаняване. Това предвижда промяна в Закона за туризма, която беше прокарана миналата седмица чрез бюджета за догодина. Мярката беше предложена от председателя на бюджетната комисия в парламента Менда Стоянова и заместник-председателя на НС Валери Симеонов, които първоначално настояваха за категоризация на имотите за краткосрочно настаняване. Според тях поправките са наложителни заради "бума" на търсенето и предлагането на апартаменти за краткосрочен наем в различните електронни платформи.

В действителност за силен ръст на предлагането можеше да се говори до миналата година, докато през 2019 г. темповете се забавят и пазарът навлиза във фаза на зрялост. 

„Платформите за краткосрочни наеми стават все по-популярни не само в България, но и на глобално ниво. У нас този пазар показва признаци на зрялост едва през последните 12 месеца, докато в много европейски столици търсенето и предлагането вече са намерили своя баланс“, казва Борис Павлов, основател на компанията Flat Manager, която управлява 130 имота в София, Пловдив, Варна, Бургас и Букурещ.

Данните на онлайн платформата за анализи на Airbnb, AirDNA, сочат, че към момента активните обяви в София са 2775, като 81% от отдаваните имоти са самостоятелни, а останалите 19% са стаи в апартаменти или споделени стаи. 39% от имотите се отдават целогодишно, а средната заетост е 58%. За сравнение, средната годишна заетост на цялата леглова база в хотелите в столицата е между 39 и 46% според данни в публикуван през септември доклад на Столична агенция за инвестиции.

Краткосрочните наеми в София имат две основни предимства пред традиционните – осигуряват по-висок доход на собствениците на имотите и в същото време им дават възможност да използват жилището си, когато пожелаят, казва Павлов. „През последните три години наблюдаваме голям ръст на предлагането, но темпът се забавя. През 2017 и 2018 г. той бе близо 100%, докато към момента достига около 30%. Все по-малко имоти могат да генерират по-висок доход чрез краткосрочни наеми, което помага пазарът да върви към стабилизация“, допълва той.

Според Калоян Иванов, основател на компанията PropyRent, в момента пазарът е толкова пренаситен, че конкурентните предимства са сведени само до едно - цената. „В резултат на това прекрасни жилища с перфектна локация се предлагат за 30 евро на нощувка без значение какъв е броят на гостите. Това прави София най-евтината столица за престой в Европа“, казва Иванов.

По данни на AirDNA към ноември средната цена на нощувка в Airbnb в столицата е 35 евро, а средната месечна печалба от имот достига 460 евро. Между септември миналата година и края на август 2019 г. приходите от наеми на цели жилища в Airbnb и HomeAway в София са достигнали близо 11 млн. евро при 3179 активни обяви на сайта, сочат данни на AirDNA, предоставени на Investor.bg. 

Източник: AirDNA

По-нататък в класацията следват три други града - Варна, Добрич и Слънчев бряг. Пазарът на краткосрочни наеми по морето се различава от този в София, тъй като в курортите има много ваканционни имоти, които се отдават под наем само през летния сезон, казва Борис Павлов. Това често са апартаменти в затворени комплекси, които и преди навлизането на Airbnb и Booking.com са се отдавали по този начин. „Собствениците им ги ползват едва две-три седмици в годината, а през останалото време поверяват грижите за имота на екипа, който поддържа целия комплекс“, допълва той.

„Комплексите по Черноморието работят с туроператори за чуждестранни гости и през български платформи на местния пазар, като удържат до 50% от генерирания приход от собственика. Airbnb e добра алтернатива на туроператорите, както за комплексите, така и за собствениците, които по някакъв начин са уредили поддръжката на жилището си – чрез познати или фирми за управление на имоти. В Бургас и Варна ситуацията е малко по-различна – често имотите, които управляваме в двата града, се отдават краткосрочно единствено през летния сезон. През останалото време в тях се настаняват служители на компании и студенти“, обяснява Павлов.

София е безапелационен лидер по общ брой на резервираните дни в цели жилища под наем в Airbnb и HomeAway с близо 260 хил. нощувки между септември 2018 г. и края на август 2019 г. В топ три попадат още Варна и Пловдив, сочат данните на AirDNA.

Източник: AirDNA