Върви ли китайският имотен пазар към срив?

Състоянието на китайския имотен сектор е един от основните рискове пред световната икономика днес, като основните въпроси, които вълнуват експертите, са дали предлагането не е прекалено голямо, дали цените не са прекалено надути и дали задлъжнялостта не е прекалено висока, пише Financial Times.

Данните, които преди време бяха впечатляващи, като това, че само през 2011 и 2012 г. Китай е произвела повече цимент от САЩ през целия XX в. например, избледняват оттогава насам. Последните резултати също са поразителни, но поради съвсем други причини.

Цените на жилищата през юли паднаха в 64 от 70 китайски града, следени от Националната служба за статистика, отбелязвайки най-големия месечен спад, откакто се изготвя класацията.

Някога символ на просперитет, днес китайският пазар на имоти не изглежда толкова добре, докато активността в строителството се забавя, продажбите на земя и жилища намаляват, а непродадените запаси се натрупват. Междувременно достъпът до финансиране се затяга.

Където и по света да се случваше това, щеше да е притеснително. Фактът, че се случва във втората по големина икономика обаче го прави още по-тревожно. В изстиващия китайски имотен пазар някои виждат най-голямата заплаха за световната икономика.

Опасенията от неизбежен срив, подобен на кризата на високорисковите ипотечни кредити в САЩ, обаче също са преувеличени, смятат мнозина. „Проблемът не е дългосрочен“, казва икономистът от Standard Chartered Лан Шен.

Доводът на анализатори като Шен е, че условията на ипотечните заеми са прекалено строги, за да причинят големи проблеми. Задължителното авансово плащане за повечето ипотечни заеми е между 30 и 40%, дори и за купувачите на първо жилище. Плащанията при покупка на втори дом пък скачат до 60-70%.

Заради това опасенията, че рязко падане на цените може да удави банките в лоши заеми изглеждат преувеличени. „Забавянето е не е толкова рязко, колкото бива представяно от медиите“, смята глобалният пазарен стратег в JP Morgan Asset Management Бен Лук. Тазгодишното забавяне е следено от всички, но стабилните счетоводни баланси на домакинствата и стриктните условия за ипотечните кредити ще предотвратят разбалансирането на икономиката, посочва той.

Международният валутен фонд (МВФ) изглежда е съгласен с тази позиция. През април той нареди Китай на четвърто място по най-ниски нива на дълг на домакинствата сред 11 азиатски страни с 12% от брутния вътрешен продукт (БВП). За сравнение, в Нова Зеландия и Австралия нивата на дълга надвишават 90%.

Въпреки това обаче опасенията остават. Новопостроените сгради продължават да пустеят противно на схващането, че урбанизацията ще генерира достатъчно търсене за запълване на новите жилища.

Именно в несъответствието на предлагането с търсенето се корени проблемът. Разви се мащабно строителство в по-малките градове, където урбанизацията никога не е била силна, докато строителството в по-големите градове се ориентира към средната класа и по-богатите, оставяйки домакинствата с ниски доходи без много възможности.

„Ръстът на цените на жилищата създаде голямо финансово неравенство. От правителството зависи да коригира динамиката на търсенето и предлагането в дългосрочен план“, отбелязва Лък.

Очакванията са, че властта е готова на това. Ускоряване на строителството на социални домове и намаляване на разрешителните за строеж вече са в ход, но има нужда от още мерки. 

Пазарът на имоти в Китай до голяма степен е финансиран от местни спестители и банки, така че ефектът от падането на цените ще се усети на пазар, който все още до голяма степен е изолиран от останалия свят, смята изпълнителният директор на Forum Partners Ръсел Плат.