Опасното поскъпване на жилищата в Китай се разпространява и в малките градове

Пекин и Шанхай са добре известни с балона на жилищния пазар. Резките ръстове на цените на имотите от миналата година вече подтикнаха регулаторите да затегнат правилата на пазара. Рисковите фактори обаче се простират далеч отвъд столицата и най-големите градове на страната, пише Bloomberg.

Поглед отблизо на данните за десет града разкрива големи разлики във факторите, които могат да надуят и да изпарят балоните на пазара на имоти, включително ръста на населението, печалбата от приходите и съотношението между цените на жилищата и заплащането.

Десетте града са избрани от списък със 70, които правителството наблюдава за целите на националната статистика в зависимост от националното им и регионално значение.

Шанхай и Пекин изглеждат най-уязвими заради по-слабия ръст на населението, умереното увеличение на доходите и повишението при цените на жилищата. Затова и те са сред населените места в страната с най-строги правила за собствеността и финансирането на сделките за имоти.

Двата мегаполиса, които имат по над 20 млн. жители, планират да ограничат населението и разрастването си, както и задръстванията и замърсяването на въздуха.

С пропорционално по-голям приток на нови жители и висок ръст на заплатите Гуанджоу и Шънджън на юг може да са изправени пред по-слаб натиск.

По-малките градове обаче се оказват с доста разклатени икономически основи. В Хайкоу, столицата на тропическия остров Хайнан, се отчита слаб ръст на населението и възнагражденията. Това обаче не спира инвеститорите, които продължават да строят.

Малките градове със слаб приток на население и доходи без особени промени, но нарастващи цени на жилищата, често се смятат за по-податливи на риск от спукване на имотен балон, коментира китайският икономист Джао Ян.

Хайкоу вече е преживял подобна катастрофа през 90-те години на миналия век. Докато в повечето от десетте града се отчитат значителни изкривявания при жилищните заеми – и ипотеки, и заеми за строителни компании, в Хайкоу кредитите вече надхвърлят 100% от икономиката на града. Същевременно населението на града е една десета от това в Шанхай, а БВП е 4,5% от този на мегаполиса.

Изключение от правилото е Уенджоу - клъстер за малки и средни предприятия, фокусирани върху износа. Кредитната експанзия там е много по-плавна, което показва, че градът най-вероятно си е научил урока от спукването на балона там през 2012 г., посочва информационната агенция.

Бързият ръст на ипотечното кредитиране доведе до увеличаване на дълговете на китайските домакинства. Това на свой ред ограничи пространството им за маневри при задържане на ръста на доходите.

Като цяло точно дългът включва алармата. Тъй като предприемачите и домакинствата все повече задлъжняват, евентуален спад на цените няма да се ограничи само до засягане на имотния пазар. Това би увеличило щетите за по-широката икономика, шоковата вълна ще се прехвърли върху финансовата система, което пък ще увеличи загубите.

Ако цените на жилищата паднат рязко, това ще засегне около 40% от банките в Китай, според скорошна анкета на Ping An Securities.

Китайското правителство все пак разполага с много "боеприпаси в арсенала“ за реакция, като се започне от засилване на продажбите на държавна земя за строителство и ограничаване на търсенето чрез нови данъци, допълват анализатори.

Длъжностните лица изглеждат бдителни. Китайската народна банка нареди на търговските банки в Гуанджоу да намалят потребителското кредитиране за сделки с жилища.

В крайна сметка основният натиск върху пазара на недвижими имоти може да произтича от историческото свръхспестяване на държавата и контрола върху капиталите, който понастоящем има за цел да предотврати изтичането на пари от страната. Това не е ситуация, която ще продължи вечно. Когато капиталовият контрол се разхлаби дотолкова, че парите лесно да могат да напускат страната, тогава и рисковете пред пазара на имоти в Китай ще нараснат неимоверно.