Fannie Mae и Freddie Mac отново предизвикват полемика в САЩ

Американските компании за ипотечни кредити Fannie Mae и Freddie Mac са продължили да разширяват присъствието си на пазара на бизнес имоти, предизвиквайки гнева на критиците, според които те „изтискват“ частен капитал и субсидират наемите на луксозни имоти, пише Financial Times.

Последните данни за печалбите на двете компании показват, че финансираните от тях големи жилищни проекти за отдаване под наем, са се увеличили по-бързо от по-известния им бизнес за финансиране на ипотеки за закупуване на собствено жилище.

Двете компании са финансирали общо 306 хил. жилищни единици в „многофамилни комплекси“ с жилища под наем в първите три месеца на годината. До края на тримесечието те са предоставили финансови гаранции за подобни заеми на обща стойност 494 млрд. долара. Това е повишение с 18% спрямо същия период на предходната година.

Данните се появяват на фона на продължаващия дебат във Вашингтон за това каква роля трябва да играят Fannie и Freddie на американския жилищен пазар. Двете компании, които получиха спасителна помощ по време на финансовата криза преди близо десет години, все още имат акционери от частния сектор, но предоставят по-голямата част от печалбата си на държавната хазна.

Някои банки, застрахователни компании и инвеститори, които предоставят финансиране на ипотечни кредити, се оплакват, че подкрепата за Fnnie и Freddie от данъкоплатците им позволява да предлагат по-добри условия на кредитополучателите.

Критиците са особено обезпокоени, че компаниите финансират луксозни апартаменти. Около едно на всеки шест жилища, финансирани от Freddie през първото тримесечие на 2018 г., е било достъпно само за наематели, които печелят над средните доходи в техния район. През 2014 г. само една на всеки десет жилищни единици е била толкова скъпа.
“Има повече от достатъчно частни кредитори, които отпускат заеми за луксозни, качествени многофамилни жилища. Агенциите подкопават традиционния пазар“, казва ръководител в една от най-големите американски финансови институции.

Fannie и Freddie обясняват, че предоставят финансиране за не толкова достъпни апартаменти, отчасти защото те се намират в сгради, в които има и достъпни жилища. Властите в Ню Йорк, например, предоставят на строителните предприемачи данъчни облекчения, ако някои апартаменти са с по-евтин наем.

Ръководители на двете компании опровергаха критиците. Дон Лейтън, главен изпълнителен директор на Freddie Mac, отхвърли твърдението, че компанията му изтласква частния сектор. Лейтън твърди, че „голямото мнозинство“ от кредитния риск, свързан със заемите за многофамилни жилища, е бил прехвърлен на трети инвеститори. А миналата седмица Freddie представи планове да предложи по-ниски лихвени проценти на собственици, които се съгласят да задържат наемите достъпни за дълъг период. В момента, макар че Freddie предлага по-привлекателни условия за подобни имоти, ограниченията за наемите обикновено не важат за целия период на кредита.

Главният изпълнителен директор на Fannie Тимъти Мейопулос казва пред Finanncial Times, че докато други компании, предоставящи капитал, се фокусират върху по-луксозни имоти, неговата компания е съсредоточена върху „сегменти от пазара, към които тези източници на капитал не проявяват такъв интерес“. Ръстът на финансирането от Fannie на нови многофамилни жилища е станал по-умерен след финансовата криза, допълва той.

През първото тримесечие обемите от нов бизнес на Fannie са намалели от 17,4 млрд. долара преди една година на 11,3 млрд. долара, което според компанията отразява „намалената активност“ на пазара. Дейността на Fannie и Freddie с бизнес имоти е подложена на ограничения, наложени от Федералната агенция за жилищно финансиране, и лимитът за всяка от агенциите тази година се затяга до 35 млрд. долара спрямо 36,5 млрд. долара през 2017 г.

Редица категории имоти обаче са изключени от лимита. През първото тримесечие 13,8 млрд. долара или 57% от новото финансиране, предоставено от двете компании, не е било подложено на ограничения.