Наемателите на офиси в Европа се насочват към периферията

Продължаващият спад на безработицата в ЕС е довел до силно търсене на офис площи през първото тримесечие на годината. Общата усвоена площ в Европа е достигнала 2,8 млн. кв. м, което е с 2% над равнището от същия период на 2017 г. и с 2% над средното ниво на тримесечие в последните пет години, съобщава консултантската компания Savills.

В същото време силната поляризация между пазарите се запазва, като централните бизнес квартали на Манчестър, Виена и Париж отбелязват особено силно усвояване на офис площи през първото тримесечие с ръст от съответно 110%, 69% и 49%. На тези пазари усвоените площи също са над средното равнище в последните пет години.
На другата страна на скалата са Амстердам, Брюксел и квартал La Defanse в Париж, където усвоените офис площи са намалели съответно със 74%, 19% и 23%.

Повишаването на търсенето, тласкано от компании, които разширяват бизнеса си, е било ограничено заради липсата на предлагане. Този проблем съществува от 2016 г. и няма признаци за промяна в идните месеци или години, отбелязва Savills. Не се очаква предлагането да отговори на търсенето поне до 2020 г., така че наемателите трябва да се подготвят за още две години, в  които собствениците на имоти ще диктуват пазара, а предлагането и стимулите ще бъдат ограничени.

Различията между пазарите се запазват, като средното равнище на свободните площи на основните пазари е намаляло под 5%, а все повече пазари отбелязват най-ниското ниво на свободни площи в историята от 3% или по-малко. Свободните офис площи в Берлин са едва 1,9%, в Париж – 2,3%, в Стокхолм – 2,9%, а в Мюнхен – 3%.
Най-голям спад на свободните площи отбелязват La Defanse в Париж (-294 базисни пункта) и Амстердам (-240 базисни пункта) заради повишаването на наемната дейност на тези пазари миналата година.

Ограниченото предлагане и растящите наеми са направили наемателите по-гъвкави в търсенето си. Те все повече предпочитат да се местят от централни бизнес райони в по-добри сгради и при по-ниски наеми в периферни зони.

Пространствата за съвместна работа са новата норма

На основните пазари, особено в лондонското Сити и West End, ограниченото предлагане е довело до значително увеличаване на предварително наетите площи, особено от компании от технологичния сектор. Развитието на технологичната индустрия се променя в последните години и смятани за рискови стартъпи сега са стабилни компании, търсещи качествени площи в бизнес центрове в централни райони.

Въпреки че въздействието на бизнес центровете върху обемите от наети площи през първото тримесечие е било под очакванията, Savills прогнозира, че броят на предварително наетите пространства в бизнес центрове ще движи пазара до края на годината. В Лондон, например, компанията за споделено офис пространство WeWork не само е най-големият наемател, но е и най-големият собственик с общо 35 офиса. В последните години компанията бързо се разширява с над 75 офиса в Европа. Извън Лондон WeWork постига най-бърз растеж в Берлин и Париж със съответно седем и шест офиса, които ще предлагат краткосрочни решения на хроничния недостиг на площи в централни райони.

Наемите продължават да растат

Наемите на първокласни офис площи в централните бизнес райони са постигнали среден ръст от 4% на годишна основа и са били с 2% над пиковото си равнище от 2007-2010 г. Но по-малко пазари постигат двуцифрен растеж на наемите в сравнение с предходните години. Периферните пазари, където нивата на наемите са по-ниски, постигат силен растеж, който вероятно ще продължи и в идните месеци, прогнозира Savills.

Липсата на качествени площи остава проблем в периферните райони и цената на наемите там вероятно ще продължи да расте, тъй като наемателите се конкурират за ограничените качествени активи.

Наемите на първокласни офиси в централни бизнес райони отбелязват годишен спад само в La Defanse в Париж (-3%), в West End в Лондон (-19%) и в Цюрих (-7%). Единствените градове, в които наемите в централните бизнес райони са значително под нивото от предходния пик, са Атина (23%), Барселона (29%), Мадрид (29%) и Варшава (43%).

В същото време сред градовете, които значително са надминали предишния пик на наемите, са Стокхолм (44%), Берлин (32%) и Осло (20%).