Забавянето на американския имотен пазар създава проблеми на чуждите инвеститори

Чуждестранни инвеститори, които са подкрепили имотни проекти в замяна на американски визи, се оказват губещи в предизвиканата от пандемията криза с бизнес имотите, пише Bloomberg.

В Манхатън китайски инвеститори, които помогнали за финансирането на комплекса Hudson Yard на компанията Related Cos., призовават за арбитраж, за да окажат натиск върху строителната компания да им върне парите. В Лонг Айлънд отделна група пое наемния договор за Nassau Coliseum, след като компанията Onexim Sports and Entertainment на руския милиардер Михаил Прохоров решила да се оттегли от проекта.

Инвеститори, които са подкрепяли строителни проекти чрез програмата EB-5 на Американската служба за гражданство и имиграция, не са единствените, пострадали от пандемията от COVID-19, която остави у дома посетителите на молове, гостите на хотели и офис служителите и доведе до пропускане на плащания от собственици на бизнес имоти. Но инвеститорите по програмата EB-5, които бяха заинтересувани повече от пристигането в САЩ, отколкото от финансовата възвръщаемост, имат по-малък ливъридж от повечето останали.

„Парите са цар по време на COVID и строителите не искат да пропуснат никакви пари. Не помага фактът, че някои предприемачи проявяват отчетлива липса на уважение към парите по линия на EB-5. Това са лесни пари“, коментира Мона Шах, адвокат от Ню Йорк, която работи по сделки по линия на EB-5.

Шах представлява хотелски предприемач, който се стреми да намали дължимата главница по кредит по линия на EB-5, защото имотът бил затворен заради пандемията и вероятно няма да се върне бързо към рентабилност. В други случаи предприемачите се стремят да удължат сроковете по кредитите или да спрат изцяло плащания, казва Шах.

Без график

В Hudson Yards около 2000 инвеститори по програмата EB-5 са вложили 1 млрд. долара в проекта в Манхатън чрез поредица от сделки, сочи документ за арбитраж, внесен неотдавна от чикагския адвокат Дъг Литовиц. Инвеститорите не били доволни от американските недвижими имоти и били инструктирани от китайската компания, която помогнала на Related да набере пари, че ще им бъде платено след одобряването на работните им визи, известни като зелени карти, казва Литовиц.

Но финансирането било структурирано като инвестиция с преференциални акции, а не със заем и нямало фиксиран график за връщане на парите. След като компанията за търговия с луксозни стоки Neiman Marcus Group, която беше ключовият наемател в лъскав мол в Hudson Yards обяви фалит, Литовиц поискал от Related да каже на клиентите си кога могат да очакват парите си по проекта. Той също така поискал от предприемача да отвори счетоводните си книги, така че клиентите му да могат да преценят дали пандемията е намалила стойността на инвестицията им.

„Сделката с Related е интересна, защото предоставените условия на китайците са толкова лоши, че се превръщат в показателен пример за това колко лоша може да е дадена структура и все пак да е законна“, коментира Литовиц, чийто брат Алек е главен изпълнителен директор на хедж фонда Magnetar Capital. „Достоевски казва: Ако убийство е разрешено, всичко е разрешено. Това е мнението ми по този случай“, допълва той. Имоти

Related се отнася невъзмутимо към исканията.

„Възвръщаемостта от финансови инвестиции е функция на пазарната икономика, а сега времената са трудни. Започнахме добре, но сега трябва да бъдем търпеливи“, казва говорителят на Related Джон Уейнстийн.

EB-5 е спяща програма до финансовата криза през 2007-2008 г., когато строителни компании като Related погледнаха към чужбина, за да заменят традиционните си източници на финансиране. Те откриха манна небесна – чуждестранни инвеститори, които смятаха американските недвижими имоти за сигурен актив и бяха загрижени основно за получаването на виза, така че бяха склонни да приемат ниска възвръщаемост от едва 1%, а понякога и по-малко.

Програмата, която трябваше да предоставя визи на чуждестранни инвеститори, вложили най-малко 500 хил. долара в американски проекти, създаващи най-малко десет работни места, трябваше да стимулира инвестициите в селските райони, както и градските зони с висока безработица. Но машинации позволиха финансиране по линия на EB-5 да потече към проекти като Hudson Yards и кулата Extell Development в зоната на милиардерите в Манхатън.

Див Запад

Около 36 млрд. долара по EB-5 са били вложени в имоти в САЩ от 2010 до 2019 г., сочат данни на групата Invest In the USA, въпреки че програмата загуби част от популярността си с увеличаването на броя на заявленията и повишаването на прага за инвестиции.

Програмата предизвика вниманието на властите, когато строителната компания Kushner Cos., която преди време се управляваше от Джаред Къшнър, зет на президента Доналд Тръмп, поиска финансиране по EB-5 от китайски инвеститори.

След като случаите на COVID-19 нараснаха в Ню Йорк тази пролет, компанията Onexim на Михаил Прохоров отмени спортни събития и концерти в Nassau Coliseum. До юни компанията реши, че пандемията е направила бизнеса със събития непривлекателен и заяви намерението си да предаде договора за наем на залата на кредитори.

На 20 август Nassau County обяви сделка в Американския имиграционен фонд, която пренасочва капитали по линия на EB-5 към ремонти на залата. В рамките на споразумението наемният договор беше поет от друга компания, която обеща да оперира сградата, така че отборът от Националната хокейна лига „Ню Йорк Айлендърс“ в крайна сметка да може да се върне на леда.

Маурийн Ханън, главен изпълнителен директор на Nassau Events Center, който оперира сградата за Onexim изрази съжаление заради отказа от залата, но и задоволство, че е постигнато споразумение, което позволява „страната да получи наема си и най-важното почитателите да имат работеща арена веднага щом здравните указания позволяват това“.

Гари Фрийдленд, който проучвал програмата като научен сътрудник към Stern School of Business към Нюйоркския университет, очаква заради пандемията и начина на структуриране на кредитите много инвеститори по EB-5 да не възвърнат парите си.

„Много от кредитите по EB-5 са били направени, когато пазарът беше много по-силен. Със забавянето на пазара много от заемите са твърде уязвими“, смята той.