В Ню Йорк никнат нови офис кули, докато наемателите ограничават площите си

Лъскав нов небостъргач, поръчан много преди света да чуе за COVID-19, се издига на близо 430 м височина над Мидтаун в Манхатън, Ню Йорк, като паметник от други времена, пише Bloomberg.

С маски на лицето си предприемачите отрязаха лентата на сградата One Vanderbilt през септември, шест месеца след началото на пандемията, която опразни офисите в Ню Йорк. Сега обещаващият някога проект на компанията SL Green Realty ярко контрастира с нарастващото безпокойство на офис пазара в града.

Въпреки че близо 70% от площите в небостъргача One Vanderbilt са отдадени под наем, повечето от които преди връхлитането на коронавируса, книжата на SL Green, най-големия собственик на офиси в Ню Йорк, поевтиняха с около 30% от март насам. За някои спадът е само началото на проблемите, които предстоят в цялата индустрия, инвеститорите и кредиторите в нея предвид главоломния спад на търсенето и подписаните наемни договори в града.

427-метровата кула One Vanderbilt е само един щрих от десетилетния строителен бум, който допринесе за огромните наличности на офис пазара още преди COVID-19. Осем месеца след началото на пандемията несигурността относно ангажиментите на компаниите да държат повечето си служители във физически офиси предизвика рязко поевтиняване на книжата на собствениците на офиси в Ню Йорк тази година, някои от които са загубили над половината от стойността си.

На 9 ноември пазарът може би показа възможно бъдеще след пандемията, при което служителите се завръщат в офисите. След като Pfizer обяви, че ваксината й срещу COVID-19 е спряла 90% от случаите в клинично изследване, акциите на собственици на офиси като Vornado Realty Trust, SL Green и Empire State Realty Trust поскъпнаха с над 35%. Ню

Броят на служителите, които ходят в офиса в десет от най-големите бизнес квартали в САЩ, е намалял до 26,4% спрямо нивата преди пандемията в седмицата до 4 ноември, сочат данни на компанията Kastle Systems. Областта, включваща Ню Йорк, Нюарк и Джърси Сити, щата Ню Джърси, регистрира най-ниското ниво от 14,3%.

Над 13% от 42 млн. кв. м офис площи в Манхатън са били налични за наемане през третото тримесечие с голям ръст на новите площи за преотдаване, които са регистрирали най-големия си тримесечен скок от световната финансова криза, сочат данни на консултантската компания Savills.

„Наличностите за преотдаване растат и това ще създаде определена корекция на пазара и забавяне на скоростта на наемане. Обстановката е много предизвикателна“, коментира Питър Ригуарди, ръководител на отдела за Ню Йорк, Ню Джърси и Кънектикът в консултантската компания JLL. Ню

Офисите, които обичайно имат по-дълги наемни договори, се справят по-добре от търговските площи и хотелската индустрия, които регистрират ръст на спирането на плащанията и на фалитите заради мерките за блокада.

Събирането на наемите от офис наематели достига около 95% при най-големите собственици в града, които са публични компании, към третото тримесечие.

Големи наематели от технологичната област, включително Facebook и TikTok, подписаха големи наемни договори в града дори след началото на пандемията, което е сигнал, че не всички компании се оттеглят.

Преотдаване на площи

Въпреки това натискът расте с проточването на пандемията. Офисите са отворени от месеци, подготвени са за социалното дистанциране и други мерки за безопасност, но все още до голяма степен са празни.

В същото време натискът от глобалната рецесия принуждава повечето компании да намаляват разходите и те се изкушават да се освободят най-напред от офиси, които не се използват. Дългосрочната перспектива пред наемите също е трудна за прогнозиране на този етап макар да е ясно, че ще има голям избор.

Затова компаниите се стремят към преотдаване на площи.

Хедж фондът York Capital Management е проучил възможността да се отърве от 40% от площите си в General Motors Building в Манхатън, съобщи Bloomberg през август.

Японският рекламен гигант Dentsu Group също опитва да преотдаде новата си централа в Ню Йорк, която все още е на етап строеж. В същото време Barclays търси нова централа в западната част на Манхатън, която да е наполовина по-малка от настоящия й небостъргач на Times Square.

Най-големите наематели ще се нуждаят от години, за да намалят значително площите си. „Непосредствената опасност е преместването на хора, не на компании“, казва Кейти Уайлд, президент на Partnership for New York City.

Недоволни служители

Тя казва, че е говорила с главен изпълнителен директор, чийто наемен договор изтича след две години, и той споделил, че служителите му са недоволни в Ню Йорк и искат да бъдат преместени в друг щат, където компанията има голямо присъствие.

„Той каза, че ако служителите са на същото мнение след една година, може да премести компанията. Бизнесите не обмислят преместване, но ако хората им ги подложат на натиск, това ще се промени“, смята Уайлд.

В същото време търсенето рязко намалява, като наемането на площи се е свило с 45% през третото тримесечие на годишна база, сочат данните на Savills.

Наемите се задържаха до голяма степен заради липсата на сделки през последните месеци на пандемията, но вече започват да намаляват. Офертните наеми са се понижили с 3% до 864 долара на кв. м през третото тримесечие, което е най-големият спад от 2017 г. насам, сочат данни на Savills. Наемите на SL Green са намалели средно с 6,7% за наемни договори, подписани през този период.

„Преотдаването на площи и нежеланието на хората да наемат нови офиси в момента предизвиква въпроса какви видове приходи ще носят тези сгради в бъдеще. Колкото по-дълго продължава тази ситуация, толкова по-лошо ще става“, предупреждава Джим Костело, старши вицепрезидент на Real Capital Analytics.

Големи наемни договори също изтичат скоро. Deutsche Bank, Ernst & Young и AllianceBernstein са сред наемателите, които излизат от финансовия квартал, Times Square и Мидтаун в Манхатън през идните три години. Две от компаниите подписаха нови наемни договори в комплекса Hudson Yards, западната част на Манхатън, където през последните няколко години изникват нови небостъргачи.

Но дори дългоочаквани проекти губят пара. Най-малко два големи небостъргача в Hudson Yards не успяват до момента да намерят основни наематели, което отлага строителството. Същото се отнася и за Two World Trade Center, последната кула в мега проекта на Лари Силвърстейн в центъра на Ню Йорк, чието завършване предстои.

Строителство, строителство, строителство

Въпреки задаващите се сътресения някои собственици в Манхатън запазват оптимистичната си нагласа, която определяше града толкова дълго – ако го построите, те ще дойдат.

SL Green вече започна преустройството на One Madison Avenue, която се намира близо до One Vanderbilt. Очаква се сградата да бъде завършена до 2024 г., но все още няма нито един основен наемател.

„Недвижимите имоти са цикличен бизнес, така че когато започнете дългите процеси, са необходими години за разработването на план и за строителство и винаги сте изложени на риск. Ще преминем през този период и имаме увереност в Ню Йорк“, казва Стивън Дърелс, директор на отдел „Наеми“ в SL Green.