Азиатският капитал доминира при инвестициите в логистични имоти в ЦИЕ

Капиталът от Азиатско-Тихоокеанския регион е имал доминиращ дял от 52% в обемите на индустриални и логистични площи в региона на Централна и Източна Европа (ЦИЕ) през 2020 г., следван от капитала от Европа, Близкия Изток и Африка (ЕМЕА) и САЩ, сочи доклад на консултантската компания Colliers International.

2020 г. е била рекордна за инвестициите в сектора на индустриални и логистични площи в региона с около 3,3 млрд. евро, или 32% дял от общия годишен обем според публикувания от компанията доклад "The CEE Industrial Scene 2020-2021"

Според Colliers брутното търсене на индустриални и логистични площи през 2020 г. е достигнало около 9 млн. кв.м., което представлява среден ръст от почти 25% на годишна база. Най-голяма активност са регистрирали компаниите от сектора логистика на трети страни (3PL), следван от секторите на търговията на дребно и електронната търговия.

Пандемията е оказала значително въздействие върху цялостната инвестиционна дейност в региона на ЦИЕ през 2020 г., като общият обем е с 24% по-нисък от този през 2019 г. Международните инвеститори бяха възпрепятствани да пътуват и физически да проучват имоти, но това не се е оказало пречка пред доминиращия интерес от страна на купувачите от Азиатско-Тихоокеанския регион, насочен към индустриални и логистични активи.

"По-голямата част от инвеститорите, които търсят инвестиционен продукт в областта на индустриалните площи и логистиката, също предпочитат да придобиват портфейли, платформи или възможности за разрастване. Обемът от 3,3 млрд. евро през 2020 г. се състои от приблизително 45 сделки, което прави над 70 млн. евро среден размер на сделка“, коментират Кевин Търпин, регионален директор "Проучвания" за региона на ЦИЕ в Colliers.

„Сред тези трансакции са някои много забележителни портфейлни сделки, най-голямата от които е придобиването от GLP на активите на Goodman в ЦИЕ за около 1 млрд. евро", допълва той.

Наличността на свободни площи в региона на ЦИЕ е средно около 5,9%.  Някои предприемачи са готови да строят спекулативно, докато други са подложени на по-малък натиск и предпочитат да се насочат към "строителство по поръчка". Свободните площи в рамките на страните са много ограничени на някои места, особено в най-търсените локации, така че в идеалния случай потенциалните наематели, които искат да навлязат в региона или да се разширят, трябва да започнат процеса на търсене по-рано, за да избегнат евентуални забавяния на плановете си, отбелязва Colliers.

Брутното търсене на индустриални и логистични площи през 2020 г. е било много активно, като то е достигнало общ обем от около 9 млн. кв. м., което представлява среден ръст от почти 25% на годишна база. В съответствие с тенденциите от 2019 г. пазарите в Букурещ и Братислава привличат по-голямата част от търсенето в Румъния и Словакия с дял от съответно 70% и 73%. В същото време на чешкия и полския пазар се наблюдават по-високи нива на активност в техните регионални градове.

През 2020 г. най-голяма активност регистрират компаниите от 3PL сектора (около 28%), следвани от сектора на търговията на дребно (17%) и електронната търговия (12%). Според данните 3PL секторът и търговията на дребно имат доста сходни дялове в сравнение с 2019 г., а електронната търговия е с 200% ръст на годишна база. По време на пандемията има повече запитвания за краткосрочни наеми, които да отговорят на допълнителното търсене на компаниите. Въпреки това стандартният срок на наемите в региона варира между 3 и 5 години за логистиката и над 5 години за производството.

Наемите остават до голяма степен стабилни в целия регион, като на някои пазари се наблюдава увеличение в най-търсените локации. Основните наеми в региона варират от 2,9 евро на кв. м. на месец в Полша до над 5 евро на кв. м. на месец в България. Равнището на постижимия наем зависи от това кой е наемателят и какви условия са постигнати в договора за наем. Разходите за строителство също играят своята роля, тъй като през последните няколко години те се увеличават, отбелязва Colliers.

По отношение на доходността от първокласни индустриални и логистични площи някои пазари отчитат стабилност, отново отчасти поради липса на данни за сделки, докато на други се наблюдава свиване. Компанията отбелязва, че може да се очаква спад, особено като се има предвид, че този вид продукт е много търсен и по-голямата част от него остава категорично в ръцете на дългосрочни инвеститори.

През 2021 г. ще бъдат приключени още няколко портфейлни сделки, така че е възможно да станем свидетели на  по-ниска доходност от индустриални и логистични площи в сравнение с доходността от първокласни търговски центрове. Когато се сравняват с други инвестиционни инструменти, като например 10-годишни еврооблигации и дългосрочни лихвени проценти в еврозоната, недвижимите имоти в ЦИЕ все още поддържат значителна преднина и дават убедителна обосновка за инвестиции, отбелязва Colliers.