Офис пазарите в САЩ разчитат на технологичните компании за възстановяването си

Нарастващото присъствие в Ню Йорк на големи технологични компании като Amazon.com, Facebook и Alphabet дава на собствениците на имоти и на брокерите надежда, че след като коронавирусът бъде победен, търсенето на офис площи бързо ще се върне на нивата си преди пандемията, предава Ройтерс.

Но популярността на работата от вкъщи и бягството на хора от скъпите крайбрежни градове вероятно ще натежи върху търсенето и ще промени изискванията за работните площи, при което офис сградите, които не се приспособят, ще намалят стойността си.

Нарастващото имотно влияние на големите технологични компании вече крие намаляващите стойности на имотите с по-ниско качество.

Цените на първокласните работни площи в по-малките градове в САЩ се запазиха или дори нараснаха по време на пандемията заради търсенето на качество. Но наемните обеми и броят на продадените сгради се сринаха, а стойностите в по-ниския сегмент намаляват, сочат данните.

Пандемията остави голяма въпросителна върху офис сектора, коментира Джо Горин, ръководител на управлението на имоти в САЩ и инвестициите в добавена стойност в компанията Barings в Ню Йорк.

„Знаем как хората ще използват хотелите, излизайки от пандемията. Как обаче ще използват офис сградите?“, пита той. „Ще има известни проблеми, защото ще трябва да преминем през преструктуриране на начина, по който хората използват площите“, допълва Горин.

„Ако можете да притежавате или да създадете точния имот, той ще бъде ценен. Офисът може да стане по-важен и да се свие толкова, колкото и може да се разшири“, отбелязва Горин.

Малкото налични данни показват, че сгради, които са класифицирани в топ категорията клас А, вече са отчели спад на стойността по време на пандемията и тя може да намалее още повече, ако пониженото търсене се запази.

Количеството налични офис площи нараства, тъй като технологичните компании се отказват от излишни работни пространства – знак за несигурност сред ръководството за работните площи, от които компанията ще се нуждае в бъдеще.

Институционалните инвеститори замразяват решенията си за сделки, като продажбите на сгради в Манхатън на цена над 100 млн. долара са намалели с повече от 50% до едва 32 миналата година, показва изследване на компанията Newmark Group, която е използвала данни на Real Capital Analytics data.

Наемната активност нараства в Ню Йорк, но все още е под нивата преди пандемията. Офис секторът е най-труден за преценка сред бизнес имотите, защото наемните договори обичайно са дългосрочни, казва Сам Айзъксън, президент на Walker & Dunlop Investment Partners в Денвър. 

„В крайна сметка паричните потоци трябва да отговарят на поскъпването на актива и когато това не се случва, ще видим реалните проблеми“, отбелязва Айзъксън.

Чакам за среща с шефа

Броят на виртуалните огледи, които брокерите са осъществили с клиенти, е намалял с 61% през декември спрямо година по-рано в седем американски града, сочат данни на View The Space. Огледите в Ню Йорк са се свили със 74%, най-големия спад извън срива с 80 на сто в Сиатъл, съобщава компанията за технологии в имотите.

След пандемията компаниите в Сиатъл може да възприемат по-голяма работа от вкъщи в дългосрочен план, отбелязва VTS в свой доклад.

„Нашите данни показват, че технологичните компании все още се чувстват доста удобно с работата от вкъщи и вероятно ще са последните, които ще се завърнат в офиса“, отбелязва Райън Масиело, съосновател и главен стратегически директор във VTS.

От 115-те души, които компанията наела от март насам, Масиело не е срещал нито един, защото всички работят от разстояние, споделя той.

Технологичните компании са изпреварили останалите индустрии за втора поредна година в наемната активност в Манхатън, показаха данните на консултантската компания CBRE през януари. Спад на присъствието на технологичния сектор в имотите би бил от съществено значение за имотния пазар, стремящ се да се възползва от растящата дигитална икономика. Офиси

Брокери посочват покупката от Amazon на сградата Lord & Taylor на Пето авеню за 978 млн. долара миналата година и наемането от Facebook на Farley Building отсреща от Madison Square Garden като ярки примери за перспективите пред имотите в Манхатън.

Сделката на Amazon беше на цена от 15 780 долара на кв. м, което е с над 10% повече от средната цена за първокласни площи през миналата година. А сделките за един милиард долара на Google в квартал „Челси“ и Hudson Square промениха пейзажа в тази част на Ню Йорк.

Скот Речлър, главен изпълнителен директор и президент на RXR Realty, един от най-големите собственици на офис сгради в Ню Йорк, наблюдава нарастващо разминаване между висококачествените и нискокачествените имоти.
Компаниите трябва да преосмислят работните площи и как взаимодействат със служителите, които очакват имотите да бъдат на добра локация, енергични и да имат здравни и уелнес центрове, отбелязва той.

„За сгради, които не могат да го направят – не са на правилната локация, остарели са, това може да означава значителен срив на стойността“, смята Речлър.