Лихвите и разминаването между продавачи и купувачи тласкат надолу бизнес имотите в Европа

Пазарът на бизнес имоти в Европа продължава да страда от рязко намалелите обеми през 2023 г., приспособявайки се към по-високите лихвени проценти. По-високите разходи за финансиране и големите разлики между офертните цени и тези, които предлагат купувачите на основните пазари, са се отразили негативно на активността и през третото тримесечие, сочи доклад за капиталовите пазари в Европа на консултантската компания Colliers International.

На фона на застоя при офисите през третото тримесечие светлият лъч е бил сегментът на студентските жилища, а също и сделките за дългосрочен наем, основно с индустриални имоти. Инвеститорите очакват възстановяване на пазара на бизнес имоти не по-рано от средата на 2024 г., тъй като участниците на пазара продължават да разработват стратегиите си за покупка.

"Всички  очакват известно изменение на  доходността в повечето сектори  и докато тя не се повиши (което води до спад на цените), много инвеститори ще останат в режим на изчакване", казва Люк Доусън, директор на отдел „Капиталови пазари“ за Европа, Близкия изток и Африка (ЕМЕА) в Colliers.

„През четвъртото тримесечие предвиждаме възможната по-голяма активност да се съсредоточи върху придобивания на цели компании със съответния им портфейл с имоти вместо върху традиционните трансакции с отделни активи“, допълва той. „Рефинансиране, сливания и придобивания, съвместни предприятия, продажби с обратно наемане - това са областите, в които бихме търсили ръст на пазара до края на 2023 г.", отбелязва още Доусън.

Инвестирането с добавена стойност, при което купувачите придобиват имот с план да го ремонтират, вече до голяма степен е синоним на ESG инвестирането, отбелязва Деймиън Харингтън, мениджър проучвания на капиталовите пазари за ЕМЕА в Colliers. „Възприемането на стандартите за устойчивост се превърна от думи в реалност, тъй като все по-строгите европейски разпоредби относно въглеродните емисиите на сградите и високите разходи за енергия създадоха възможности за модернизиране на морално остарели имоти“, допълва той.

„Инвеститорите  започват да възприемат по нов начин активите и да експериментират с новаторски подходи за добавяне на стойност в ситуация, в която обемът на трансакциите с конвенционални имоти остава нисък поради лихвената среда“, казва Харингтън.

Сделка за форуърдно финансиране на студентски общежития на стойност 500 млн. паунда беше най-значимата в Обединеното кралство през разглежданото тримесечие - Cain International започна проект за строителство на общежития в големите университетски градове в Англия. В по-общ план инвестициите в недвижими имоти в Обединеното кралство през тази година вероятно ще достигнат най-ниското си ниво от десетилетие насам, въпреки че решението на Английската централна банка да задържи лихвените проценти на заседанието си през септември породи надежди, че картината на финансирането ще се стабилизира, което ще подпомогне евентуалното повишаване на пазарната активност, отбелязва Colliers.

През третото тримесечие в Германия се наблюдава увеличение на обемите с около 7 млрд. евро в сравнение с предходните две тримесечия, което се дължи на трансакции със складове за търговия на дребно с хранителни стоки и логистични активи, но големите офис сделки са малко. Това обаче може да се промени през следващите месеци, тъй като нарастващите изисквания за рефинансиране на недвижимите имоти мотивират продавачите да преразгледат исканите цени.

Въпреки че обемът на сделките в региона се стабилизира през третото тримесечие спрямо предходните две, обемът им в Нидерландия намаля с около 70% на годишна база. Нидерландският пазар на жилищни имоти остана нестабилен поради несигурността, свързана с регулациите и таванът на наемите, а търговията със стоки на дребно беше засегната от множество фалити. В същото време офисите продължават да страдат от голямо несъответствие между очакванията на купувачите и продавачите, като дори една новопостроена офис сграда в центъра на Амстердам беше изтеглена от пазара, тъй като получените оферти не отговаряха на очакванията на продавачите.

През третото тримесечие в Испания, подобно на предходното, водеща роля на инвестиционния пазар имат хотелите, на които се падат 35% от общия обем. Студентските общежития също се представиха по-добре от очакванията. Независимо от това в Испания се наблюдава забавяне на активността на годишна база. Colliers очаква цените да достигнат дъното си през следващите две тримесечия, тъй като централните банки прекратяват серията си от повишения на лихвените проценти и на пазара се връща стабилността.