Офисите в САЩ са в излишък и причината не е пандемията

Свръхпредлагане на празни офис площи заплашва да подкопае бизнес квартали в САЩ. Но не пандемията е виновна за това, пише Wall Street Journal.

Излишъкът от офис площи в Америка се трупа от десетилетия, казват инвеститори в имоти, брокери и анализатори. Американските строителни компании изградиха твърде много офис кули, примамени от данъчни облекчения, ниските лихви и раздутото търсене от недоходоносни стартъпи. В същото време собственици на имоти не успяха да разрушат или преустроят стари, предимно празни сгради, за други цели.

В резултат на това страната има твърде много офиси и твърде малко компании, които искат да плащат за площи в тях. Ръстът на работата от разстояние по време на пандемията задълбочи проблема, който вече се зараждаше, отбелязват анализатори.

Свръхпредлагането на офиси е основно американски проблем. Около 19% от офис площите в САЩ са били празни през второто тримесечие спрямо 14% в Азиатско-Тихоокеанския регион и 7% в Европа, Близкия изток и Африка, сочат данни на консултантската компания JLL. Анализатори очакват, че делът ще нараства, тъй като още наемни договори изтичат, а повече компании намаляват имотите си.

Високите нива на свободните офис площи застрашават финансите на собствениците на сгради и техните кредитори. Те също така подкопават икономиките на градове като Ню Йорк и Сан Франциско, които разчитат на офисите, за да плащат данъци и да издържат близките магазини и ресторанти.

Излишъкът от офис площи в САЩ води началото си от промяна в данъчния кодекс през 1981 г., казват брокери и анализатори. В опит да подкрепи икономиката администрацията на Рейгън позволи на инвеститори да обезценяват бизнес имоти много по-бързо, отколкото преди, наред с други промени, които намаляваха данъчните им разходи.

Асоциациите за спестявания и заеми заливаха строителните компании с кредити при смекчени условия, отбелязват брокери. Това помага за задействането на бума в строителството на офиси през 80-те години на миналия век, който тласна свободните площи до рекордни нива и допринесе за кризата със спестяванията и заемите, когато много такива институции фалираха. Свободните площи бавно намаляха през 90-те години, но отново нараснаха след спукването на дотком балона и кризата с ипотечните кредити.

В десетилетието след срива през 2008 г. търсенето на офиси започна да отслабва. Повече компании намалиха офис площите си, за да съкратят разходи. Фирмите осъзнаха, че могат да пестят пари, като се откажат от уединени офиси и натъпчат повече служители в отворени пространства. Някои започнаха да разрешават работа от разстояние.

Въпреки това търсенето на офис площи продължи да расте. Значителните данъчни отстъпки и други субсидии през последните две десетилетия отидоха в проекти като комплексите Hudson Yards и World Trade Center в Ню Йорк. Преустройството на стари празни офиси в складове или апартаменти остана рядкост.

Собствениците на сгради станаха по-ловки в повишаването на наемите в замяна на предоставянето на кешови подаръци на наемателите и на други стимули, създаващи усещане за силен пазар. Ниските лихви и притока на глобален капитал на имотния пазар в САЩ подкрепиха стойностите на сградите, въпреки че търсенето на офиси намаля, създавайки на собствениците им фалшиво усещане за сигурност. Тези фактори замаскираха хронично високи свободни площи и не позволиха на собственици на сгради да пристъпят към повече преустройства, отбелязва Дейвид Липсън, президент на консултантската компания Savills за Северна Америка.

Сам Зел президент на Equity Group Investments, казва, че компании за съвместна работа като WeWork също са допринесли за свръхпредлагането на офис площи. В търсене на бърз растеж тези компании наемаха много повече площи, отколкото можеха да запълнят с клиенти в годините преди пандемията, покривайки загубите си с милиарди долари от рискови инвеститори.

Свободните площи са най-много в по-стари сгради, които не разполагат с модерни удобства и не са толкова благоприятни за околната среда. Високите лихви и растящите строителни разходи затрудняват преустройството им. „Това няма да бъде спасението за всички тези остарели офис площи“, коментира Джули Уелан, глобален ръководител на анализите на наемателите в консултантската компания CBRE.

Вместо това много стари офис сгради вероятно ще бъдат разрушени. Брокери казват, че процесът ще бъде бавен, защото собствениците на имоти често не искат да приемат, че инвестицията им е изгубена. Спад на строителството на нови офиси може да помогне за възстановяването на пазара, но също така ще трябва да минат години преди да се усети въздействието му.

Междувременно се очаква свободните площи да продължат да растат. Някои анализатори считат, че работата от разстояние може да намали търсенето на офис площи с 20% за много години напред, въпреки че някои консултантски компании предвиждат по-малък спад. Повече сгради вероятно ще се окажат под възбрана.

„Време е да разрешим всички проблеми. Болката между тук и там може да е много значителна“, отбелязва Зел.