Отива ли жилищният пазар в Германия към прегряване?

Пазарът на имоти в Берлин още не е прегрял като в Лондон, но определено жилищният пазар в Германия набира инерция, пише Bloomberg.

Пазарът в страната не изглеждаше обещаващо предвид нежеланието на германците да купуват и изявеното им предпочитание да живеят под наем, както и демографската картина, посочва информационната агенция.

Със спада на лихвите по ипотеките обаче, както и стремежът на чуждестранните купувачи да търсят безопасност, тенденцията като че ли се променя. Решението на Европейската централна банка (ЕЦБ) да разшири стимулите си за икономиката може допълнително да подклади активността.

Цените на жилищата в Германия са нараствали с по над 5 на сто годишно през последните пет години, сочат данни на швейцарската банка UBS. Ръстът е двоен спрямо средногодишното увеличение от 70-те години на миналия век насам. В реално изражение това догонване може да се счита дори за закъсняло, тъй като цените на имотите на практика не са се променяли особено през последните 40 години, според консултантите от Green Street Advisors. 

Ръстовете на цените са съсредоточени основно в големите градски центрове, където има и по-голям наплив от млади хора. Индексът, който отразява динамиката на офертните цени на жилищата в седем от водещите градове в Германия, изчисляван от Empirica, е нараснал с 14,5% през миналата година. Това е най-силното увеличение от 2000 г. насам.

От поскъпването на имотите досега най-силно са се облагодетелствали публичните собственици на имоти. Достъпът до евтин заемен ресурс им даде добра възможност да придобиват и имоти, и по-малки свои конкуренти. Така те успяха да постигнат и икономии от мащаба.

През миналата година в Германия портфейли от жилищни имоти и големи жилищни комплекси на стойност 23,3 млрд. евро са сменили собствениците си. Това е с почти 75 на сто повече спрямо 2014 г., показват данни на консултантската компания CBRE.

В комбинация с нарастващите наеми и цени вълната от сделки доведе до рекорден ръст на пазарната стойност на публичните собственици. Vonovia например, която управлява над 370 хил. жилища, влезе във водещия индекс DAX през тази година.

Вълната от бежанци в Германия също облагодетелства крупните собственици. LEG Immobilien вече отдаде 1 300 апартамента на търсещи убежище в страната, като отчита, че „имиграцията е станала важен двигател на търсенето“.

Сред най-облагодетелстваните може да се окажат също Deutsche Wohnen и ADO Properties, тъй като те са най-големите собственици в Берлин, където има и най-много имигранти, посочва UBS.

Точно заради имиграцията се оказва, че и Германия страда от недостиг на жилища въпреки тежката демографска картина. През миналата година са построени 270 хил. нови апартаменти, но заради притока на хора към страната годишните нужди се оценяват на 430 хил. нови жилища за периода до 2020 г., така че да се задоволи търсенето, сочат данни на Института за икономически проучвания в Кьолн.

Постигането на тази цел няма да е лесно. Разходите за покупка на земя нарастват бързо във водещите градски центрове, а затегнатите строителни регулации допълнително затрудняват процеса.

Германското правителство планира да увеличи финансирането за публичните жилища като част от бюджетния план за 2017 г. Говори се и за облекчаване на някои от регулациите.

През миналата година Берлин въведе и „таван“ на наемите, за да овладее ръста им. Въпреки че новопостроените жилища са изключени от схемата, това доста обезпокои инвеститорите, които забавиха темповете на строителство.

Същевременно има огромна вероятност на пазара да започне да се надува балон, защото германците виждат как спестяванията им са на практика в нисколихвен капан в банките и търсят по-високодоходни инвестиции. Това вече има своето изражение при нарастващото търсене, особено на жилища ново строителство.

В Берлин например средната офертна цена на градските имоти е нараснала през миналата година почти двойно спрямо наемите. Около една пета от този ръст може да се обясни със спада на лихвите по депозитите и кредитите, според CBRE.