Кои са най-надценените жилищни пазари в света?

В гъстонаселения Хонконг броят на лицензираните брокери на имоти е достигнал 31 306 в края на миналата година, което е увеличение от 40% спрямо март 2009 г. Изпитът за лицензиране е толкова популярен, че таксите за него растат, пише списание The Economist.

Каквото и да казват всички тези 31 хил. брокери обаче жилищата в Хонконг не изглеждат като изгодна сделка според последния глобален индекс на жилищните цени на списанието.

На теория цената на жилището би трябвало да отразява стойността на услугите, които то предоставя. Хората, които предпочитат да живеят под наем, купуват тези услуги на месечна база. Затова жилищните цени би трябвало да отразяват наемите, заплащани от наемателите. Индексът изчислява съотношението на цените към наемите в 20 големи икономики.

В Хонконг това съотношение днес е с близо 54% над дългосрочната си средна стойност и продължава да се повишава. Хората в Хонконг често обвиняват купувачите от континенталната част на Китай, че вдигат цените. По ирония на съдбата китайците от вътрешната част на страната също обвиняват купувачите от Хонконг за бума на своя пазар на имоти.

Цените в Китай обаче не са толкова високи като съотношение спрямо наемите – според индекса жилищата там са надценени с по-малко от 13%. Това обаче се базира на правителствения индекс, който следи 70 града и отчете ръст на цените от едва 6,4% през миналата година. Това увеличение звучи неправдоподобно малко за много от китайците и правителството изглежда споделя скептицизма им. Миналия месец то обяви, че ще спре да публикува стойности в национален мащаб и ще оповестява само локални данни. Те разкриват значителни различия между градовете – през януари цените са нараснали с 6,8% в Пекин и с 1,5% в Шанхай.

Макар и увеличенията на цените в Хонконг да са най-големите сред включените в проучването, той не е най-надцененият жилищен пазар в индекса. Тази „титла“ принадлежи на Австралия, където жилищата са надценени с около 56%. На трето място е Франция, където съотношението на цените към наемите е с около 48% над средната си стойност. Това може и да е една от причините защо над 40% от жителите предпочитат да живеят под наем.

В Австралия пазарът поне започва да се приближава към справедливите стойности. Жилищните цени в столиците на осемте австралийски щата се повишиха със само 1,2% през януари на годишна база, според индекса RP Data-Rismark. В сравнение с предходния месец цените са отбелязали спад от 1,6%.

Сред по-значително надценените пазари попадат още Испания, където съотношението цени-наеми е с близо 44% над дългосрочната си средна стойност, Швеция (39,5%), Великобритания (29,6%), Белгия (23,7%), Холандия (20,8%) и Нова Зеландия (20,6%).

На практика само в Хонконг, Сингапур и Швейцария жилищните пазари са по-надценени в сравнение с третото тримесечие на 2007 г. преди глобалната икономическа криза. На всички останали пазари, включени в индекса, съотношението на цените към наемите се е понижило през този период.

В Япония и Германия жилищата продължават да поевтиняват и пазарите продължават да се понижават под справедливите стойности. В Германия съотношението на цените към наемите се понижава от началото на 80-те години на миналия век – тенденция, която беше прекъсната само веднъж и то за кратко, от обединението. Днес то е с 12,2% под дългосрочната си средна стойност.

В Япония притежаването на собствен дом става по-евтино в сравнение с наемите от 90-те години насам, когато се пръсна пословичният балон на пазара на имоти и оказа унищожителен ефект. Пазарът днес е подценен с повече от една трета (-35,2%), сочи индексът. Дори и брокерите на имоти изглежда губят интерес – техният брой намалява през последните четири години.