Кога добрите новини за пазара на имоти в САЩ се превръщат в проблем?

Нови тревоги са на път да обземат възстановяващия се пазар на ценни книжа, обезпечени с ипотеки в САЩ. Собствениците на имоти в затруднение постепенно се отърсват от проблемите, което е една много добра новина, но не и за инвеститорите в ипотечни деривати, които са ги купили с предположението, че ще им носят висока доходност, пише The Wall Street Journal.

При последните се наблюдава спад в стойността на ценните книжа, обезпечени с ипотеки. В началото на месеца например за ценни книжа с номинал 100 долара инвеститори плащаха по над 116 долара, докато през последната седмица цената се е понижила до приблизително 115 долара.

Пазарните участници обясняват тенденцията с възстановяването на пазара и на икономиката и засилените темпове на разплащане на длъжниците. Този риск все още не е напълно оценен от пазара, коментира пред изданието Роджър Леман, ръководител на отдела за анализи на секюритизирани продукти в Credit Suisse.

Секторът на бизнес имотите предизвиква голям интерес, защото ценните книжа, обезпечени с ипотеки, са важен източник на финансиране на пазара. През 2008 г. емитирането на ипотечни деривати буквално спря, което допринесе съществено за кредитната криза в сектора на имотите и огромни главоболия на собственици и инвеститори.

В последните години обаче пазарът започна да се възстановява. През 2012 г. бяха емитирани книжа за 48 млрд. долара и се очаква тази година новите емисии да достигнат 65 млрд. долара.

Освен това стойността на ипотечните деривати, емитирани в годините на бума, нарасна, главно заради високата доходност, която книжата носят на инвеститорите. След като лихвите по американските държавни облигации паднаха под 2%, много от пазарните участници с по-висок апетит за риск се насочиха към ценните книжа, обезпечени с ипотеки, които носеха доходност от порядъка на 5 на сто.

До момента високото ниво на просрочените дългове беше сред основните проблеми на пазара. Много търговски имоти и офис сгради пък состанаха полупразни, което причини огромни загуби не само на собствениците им, а и на инвеститорите в ипотечни деривати.

Напоследък обаче намаляването на задлъжнялостта започна да се отразява негативно на инвеститорите, които са заложили на предположението, че темпото на рефинансиране и изплащане на задълженията ще е много бавно. Собствениците се възползват от по-ниските лихви и рефинансират старите си заеми, като така изплащат все по-голям обем от скъп дълг.

Инвеститорите едва сега започват да осъзнават рисковете от ускоряването на рефинансирането и намаляването на задлъжнялостта. Около 80% от заемите за бизнес имоти с падеж през последното тримесечие на 2012 г. са били или предсрочно погасени, или рефинансирани навреме, което е два пъти повече в сравнение с цялата първа половина на миналата година, сочат данни на Amherst Securities Group.

С възстановяването на цените са се ускорили и продажбите на недвижими имоти, а много банки вдигнаха ограниченията за предсрочно изплащане на вече преструктурирани дългове.