АДРЕС: Насищане на жилищния пазар и натиск върху цените на новото строителство

Цени на имотите

През 2018 г. средните цени на жилищните имоти в София са отбелязали ръст от 8,8%, като по-голямата част от поскъпването се наблюдава през първата половина на годината, сочат данните на АДРЕС. Сред районите с най-голямо увеличение в цените са квартали с традиционно висок интерес – Лозенец, Център, Люлин, както и нови локации, попадащи във фокуса на купувачите заради перспективното си развитие и разширение на транспортната мрежа – Овча купел, Дружба, Красно село.

„При повишение на цените три пъти по-голямо от средногодишната инфлация, жилищните имоти остават най-сигурното вложение на средствата. На фона на лихвите по депозитите, близки до нулата, инвестицията в имот в големите градове осигурява около 4-5% възвръщаемост“, отбеляза Тенекеджиева.

По данни на имотната агенция жилищните имоти в София подобряват достъпността си с около 10% за последните две години. Въпреки продължаващия ръст на цените работните заплати за периода са се увеличили с 20%. Жилищен

„Предвид очакванията за поетапно покачване на лихвите, задължително условие при тегленето на кредит е да се предвиди евентуално поскъпване и да се калкулира как то ще се отрази върху месечната вноска. Числата показват, че клиентите, сключили сделка през 2018 г., ще могат да изплащат и по-скъпи вноски при увеличение с 0,25 или 0,5 процентни пункта, без да нарушават финансовия си комфорт“, смята Гергана Тенекеджиева.

Изравняване на съотношението продавачи-купувачи

Първата половина на 2018 г. се е характеризирала със засилен интерес на купувачите и кратки срокове за сключване на сделки. След средата на 2018 г. обаче настъпва плавно успокоение, сочат данните на АДРЕС. Увеличава се времето за вземане на решение, защото клиентите обмислят по-дълго покупката и сравняват повече оферти. Спрямо предходната година обаче разликата е минимална. Малко над 35% от клиентите финализират покупката си за по-малко от 15 дни, а тези търсещи между две седмици и един месец, се увеличават от 20% през 2017 г. до 24% за 2018.
„Съотношението между продавачи и купувачи доближава равновесната си точка и е на същото ниво както през 2015 г. преди бума в жилищния сегмент. Превесът на купувачите от 2016 и 2017 г. започва да отслабва, което измества продавачите от водещата позиция на пазара“, каза Гергана Тенекеджиева.

Разминаването между очакванията на купувачите и продавачите е сред причините за забавяне на сделките. В резултат на това имотите, реализирани между 6 и 12 месеца, се увеличават с 1/3 и представляват 21%. При жилищата, продадени от 3 до 6 месеца, повишението е с 6% и делът им е 22%.

„Част от продавачите са склонни да оферират имотите си на надпазарни цени, без да ги съобразяват с общия вид на сградата и дори състоянието на имота. В подобни случаи купувачите са готови са платят по-високата цена, само когато държат на определена локация“, коментира Костадин Чолаков, консултант в АДРЕС.

Сделките, сключени след предоговаряне на цената, представляват почти 55% за 2018 г. В повечето случаи отстъпки се правят в размер от 2% до 10% от стойността на имота. Най-голям – почти 1/3, е делът на корекциите между 1000 и 5000 евро. Минимално се увеличават тези от 5000 до 10 000 евро, в резултат на промяната в ценовите сегменти на масовите сделки.

„Ако през 2017 г. покупките за над 100 000 евро са 21%, то за изминалата година делът им достига почти 30%. От тях най-сериозно увеличение бележат покупките между 100 000 и 150 000 евро, които вече представляват 20%“, допълни Чолаков.

Жилищният пазар извън София

Средното поскъпване на жилищните имоти в другите големи градове достига около 7%, сочат данните на АДРЕС. Общият обем на сделките в най-големите областни центрове – София, Пловдив, Варна и Бургас, отбелязва ръст на годишна база, макар и минимален. Строителната активност обаче се повишава осезаемо. За изминалите 12 месеца издадените разрешителни за строеж са с 51% повече жилищни единици. В страната увеличението е с 42,2%.

Варна е лидер по ръст на броя сключени сделки от около 9%, сочат данните на компанията. Цените на имотите в Морската столица не са претърпели сериозни промени, а влиянието на кредитирането остава по-ниско в сравнение със София. Малко под 40% от купувачите използват жилищен заем. Преобладават сделките със собствени средства - най-често това са клиенти, които се местят от по-малък град и продават старото си жилище, за да закупят ново във Варна.

Пловдив все повече се утвърждава като предпочитана дестинация за инвестиционни покупки. Причините за това са от една страна икономическото развитие на града през последните години, а от друга – туристическият поток, особено в навечерието на инициативата Европейската столица на културата за 2019 г. Данните на АДРЕС показват, че инвестиционните сделки вече представляват 24%, при 16% за 2017 г. Засиленото търсене е довело и до покачване на цените на жилищата, което достига до около 10% на годишна база. Поскъпването е по-силно изразено при старото строителство заради ограниченото предлагане и интереса към централната градска част.

В Бургас пазарът на жилищни имоти е останал стабилен. Инерцията от 2017 г. е продължила и е видима в активността на купувачите и сходния обем сделки. До края на лятото покупко-продажбите са се сключвали бързо, а с началото на есента се е появило леко колебание у купувачите, което е удължило периода на търсене. Обособяват се два основни типа клиенти според начина на финансиране. Едните разчитат изцяло на свои средства, а другите – единствено на банков кредит. Поради това през 2019 г. се очаква леко охлаждане на пазара заради промените в банковите условия, очакват от АДРЕС.