Квадратният метър в Мюнхен – колкото цяло село в Северна Германия

Свръхприповдигнатото настроение на пазара на недвижими имоти в Германия продължава: приходите от продажбите на апартаменти, къщи, земи и селскостопански площи са се удвоили през последните десет години. През 2018 г. трансакциите възлизат на рекордното ниво от 269 милиарда евро. 180,5 милиарда евро от тази сума са били похарчени за жилищни имоти.

Това става ясно от доклада за пазара на недвижими имоти за 2019 г., който работната група от експертни комисии към община Берлин представи в германската столица. Разследването се основава на нотариалните договори за продажба. Броят им през 2018 г. възлиза на 990 млн. и от години остава почти непроменен.

Експертните комисии приемат, че бумът на пазара на недвижими имоти ще продължи и през идните години. „Цените продължават да се покачват рязко, особено на места, които вече са скъпи", заяви председателят на работната група Аня Дирс, цитиран от DPA. С оглед на ниските лихви домакинствата все още са готови да финансират изискваните от продавачите цени. „Не можем да очакваме промяна на тенденцията“, казва тя. 

За жилищните недвижими имоти важи следното правило: колкото по-на юг в Германия, толкова по-скъпо става. В кварталите на Мюнхен старите еднофамилни къщи са стрували през миналата година средно по 10 200 евро на квадратен метър. Франкфурт ам Майн, Дюселдорф или Щутгарт са наполовина по-достъпни (около 5000 евро за квадратен метър), но същевременно двойно по-скъпи от средностатистическата цена на собствен дом във федералната република.  За сравнение: средната цена за страната е 1750 евро. Но също така на места е и много по-евтино: в общините Мансфелд-Зюдхарц в провинция Саксония-Анхалт и в Кюфхойфер в Тюрингия има имоти с цени от по-малко от 500 евро за квадрат.

Като цяло и по-старите жилищни имоти (апартаменти, а не къщи, б. ред.) са станали значително по-скъпи от 2009 г. насам: В този пазарен сегмент цените са се повишили средно с 4,4 процента годишно от 2009 г., което е много повече от общия ценови ръст. Най-високите цени в цялата страна са плащани от купувачите в Мюнхен - по 7150 евро на квадратен метър. На второ място е популярният ваканционен курорт Зилт - с цена от 6350 евро. В цялата страна средната цена на квадратен метър от етажна собственост през миналата година възлиза на около 1550 евро.

„Населението на Германия нараства, а с това - и търсенето на недвижими имоти“, пояснява Маркус Елтгес, ръководител на Федералния институт за строителни, градски и пространствени изследвания (BBSR). Само големите градове – тези с над 100 000 жители - и техните околни райони, са придобили 2,4 милиона жители през последните години.

Елтгес смята целта на федералното правителство да създаде 1,5 милиона нови апартамента до 2012 г. за труднопостижима. Парцелите са оскъдни и понякога са трудни за изграждане, а протестите на съседите също биха попречили на изграждането на нови сгради. „Not in my backyard  - това не би трябвало да бъде решението“, казва Елтгес.

Поради голямото търсене и ограниченото предлагане на много места строителната земя стана много скъпа. В Мюнхен квадратният метър сега струва средно 2000 евро. Ситуацията в Зонеберг (Тюрингия) е съвсем различна. Там купувачите трябва да плащат само средно 15 евро на квадратен метър. "За сумата, която плащате за квадратен метър в Мюнхен, получавате  цяло село в Тюрингия", казва Дирс.

Само когато става въпрос за земеделска земя, Изтокът е лидер. Докато цените в новите федерални провинции грубо са се утроили за десет години, увеличението в Хесен, Северен Рейн-Вестфалия, Рейнланд-Пфалц и Заарланд е било значително по-умерено – с около 50 процента.

Последните данни на оценителите вероятно допълнително ще подхранят дискусията за това колко близо е Германия до балон на цените на имотите. Бундесбанк счита, че в големите градове има преувеличения на цените в размер на до 30 процента. „Търсенето на недвижими имоти ще продължи да нараства през следващите няколко години“, пояснява ръководителят на BBSR Елтгес. „Евтините пари определено доведоха до по-високи цени. Но все още не виждам никакви признаци на балон”. За разлика от Испания в Германия все още няма свръхпредлагане на апартаменти, а и германските домакинства също така са далеч от свръхзадлъжнялост. Много договори се сключват с дългосрочни фиксирани лихви, което минимизира рисковете.