Консервативните фондове за имоти пак се сблъскват с ликвиден проблем

Някои от най-консервативните фондове за недвижими имоти са потърпевши от спада на стойността на активите им, което поставя мениджърите им в трудно положение, тъй като инвеститорите се стремят да спечелят пари.

Тези фондове са известни още като „основни“, тъй като купуват по-качествени имоти и ограничават дълга си, пише Wall Street Journal. Най-големите основни фондове привличат милиарди долари от пенсионни фондове и други институционални инвеститори, които търсят стабилна, по-нискорискова възвръщаемост.

Сега, когато пандемията доведе до спад на стойността на хотели, търговски имоти и много офис сгради, инвеститорите се редят на опашка, за да изтеглят средствата си. Това поставя мениджърите между чука и наковалнята: те или трябва да продадат имот на бурен пазар, за да съберат тези пари, или да кажат на инвеститорите, че не могат да получат част или всички пари, които искат обратно.

Публичният пенсионен фонд на Сан Диего например се опита да си върне около 85 млн. долара от AEW Core Property Trust, който притежава активи за 9,5 млрд. долара, през първото тримесечие, но от фонда казват, че на получили част от исканата сума. „Към днешна дата са платени 16% и вероятно ще са необходими няколко тримесечия, за да получим цялата сума“, казва се в септемврийския доклад на пенсионния фонд.

Говорител на AEW казва, че фондът към края на март е спрял всички изплащания заради пандемията, но е възобновил изпълнението на част от исканията през второто тримесечие.

Като цяло над 15 от 25-те основни отворени фонда за инвестиции в имоти, проследявани от Националния съвет на доверителните инвеститори в недвижими имоти, имат заявки от инвеститори на стойност десетки милиарди долари, според участниците в бранша. Тези 25 фонда са с брутни активи за общо 267,1 млрд. долара в края на септември, според данните на Съвета.

Проблемите с откупуването на дяловете означават повече главоболия за гладните за пари инвеститори в тези фондове, включително публични пенсионни фондове.

Индексът на Съвета, проследяващ представянето на основните фондове - включително доходите им и променящите се стойности на притежаваните от тях активи, спада с 1,56% през второто тримесечие на 2020 г. спрямо първото тримесечие. Това е първото понижение на индекса от 2009 г. насам, когато тази група фондове започна дългогодишно рали след финансовата криза.

Средно инвеститорите чакат за плащания за около 8% от стойността на активите на тези фондове, казват от бранша. Най-сериозна е „опашката“ от инвеститори на UBS Trumbull Property Fund, тъй като те са заявили обратно изкупуване на дялове за около 40% от активите на фонда (18 млрд. долара).

Някои от тези отворени фондове за инвестиции в имоти са силно изложени на търговски площи, които са особено засегнати от пандемията. JP Morgan Asset Management, в доклад от ноември 2019 г. до публичния пенсионен фонд на Тусон, казва, че търговските площи представляват 25,6% от активите в основния фонд в сравнение със среден за индустрията дял от 17,1%.

Фондът обяви, че планира да намали експозицията си до средата на 2020 г., което включва неотдавнашната продажба на дял от четири взаимно притежавани мола на Brookfield.

Фондът UBS Trumbull също пострада, защото след финансовата криза от 2008 г. следваше стратегия с нисък ливъридж. По-ниският ливъридж обикновено се счита за по-консервативна стратегия, но пък дългът в последните години беше доста евтин. Ако фондът беше вложил повече ливъридж, той би могъл да възстанови парите на заемодателите си и просто да загуби размера на собствения капитал, който са инвестирали. Вместо това загубите са много по-големи от очакваното в консервативната стратегия.