Как бившият германски имотен гигант Adler стана мишена на обиски в седем страни?

На тиха задна уличка, сгушена между „Гросвенър“ в „Мейфеър“ и Бъркли Скуеърс на „Уест Енд“ в Лондон на вратата на 11 Mount Row бяха поставени знаци за принудително влизане и временни катинари за обезопасяването ѝ, пише Bloomberg.

В сряда сутринта сградата беше включена в широка полицейска операция, обхващаща седем страни и почти двайсет адреса. Обискът беше съсредоточен върху Adler Group, преди време един от най-големите собственици на имоти в Германия, и върху мъжа, обвиняван, че дърпа конците в компанията. Във връхната си точка Adler имаше пазарна капитализация от 3,4 млрд. евро и портфейл от близо 70 хил. жилища, финансирани с дълг за над 8 млрд. евро. След поредица от скандали сега тя е оценявана на едва 74 млн. евро. Само преди няколко месеца кредитори приеха последна кешова инжекция.

От другата страна на улицата се намира централата на имотната компания Aggregate Holdings, голям акционер в Adler. И двата имота са собственост на компания, базирана на Британските Вирджински острови, чийто единствен обявен собственик е Йозеф Шратбауер. Той е девер на Джевдет Чанер, главен изпълнителен директор на Aggregate и мъжът в центъра на драматичните събития от деня.

Много въпросителни витаят около Чанер, 49-годишен австрийски гражданин, който пое управлението на Aggregate преди почти една година, над десет години след като собствената му имотна империя рухна по време на световната финансова криза. За ролята му на надзорник на Level One Group, която се превърна във втория по големина фалит в германската история, Чанер беше обвинен в измама, но обвиненията срещу него бяха свалени над десет години по-късно.

Докато семейството и приятелите на Чанер постепенно увеличаваха дяловете си в Adler, бившият имотен магнат омаловажаваше участието си, настоявайки, че няма официална роля в компанията, нито пряк финансов интерес. Но семейните връзки излязоха на преден план с напредването на обиските през деня, като всички разследвани се оказаха тясно свързани с магната.

Сред тях са Шратбауер и сестра му Герда, съпругата на Чанер и пряк акционер в Adler, както и представител на компанията, чрез която семейството за първи път инвестира в имотната фирма. Герда е собственик на проектантски бизнес, чиито офиси се намират над офисите на Aggregate.

Тези имена показват колко взаимосвързани са много компании и съдружници зад германския собственик на имоти – връзка, която властите в няколко страни в Европа сега се опитват да разсекат.

Признаци за проблеми

Adler е обект на засилено обществено внимание от октомври 2021 г., когато продавачът на късо Фрейзър Перинг публикува язвителен доклад, в който обвини имотния гигант в повсеместни измами. Не много преди това вътрешен човек изпрати писмо до кредитори на Adler с предупреждение, че Чанер тайно дърпа конците в компанията.

Имотната компания реагира, като поиска от одитора KPMG да проучи твърденията. Последва доклад от 125 страници, който Adler окачестви като отмъщение на бизнес практиките ѝ, той изчисти компанията от обвиненията за системни измами, но не успя да опровергае много ключови твърдения. В доклада се посочваха счетоводни нередности и такси за консултантски услуги на стойност около 12,6 млн. евро, платени на Чанер между 2018 г. и 2020 г. Viceroy Research установи, че Чанер и семейството му са използвали Adler като инструмент да натрупат собственото си богатство за сметка на инвеститори, често чрез сделки с участието на близки познати.

Adler Group, която притежава Adler Real Estate, потвърди обиските на офисите си в Люксембург и Берлин и допълни, че сътрудничи на властите. Офисите на Чанер в Монако и в Лондон също бяха претърсени, съобщи Бен Ирле, адвокат на инвеститора.

Преди време Чанер отрече да има пряко участие в Adler.

Сградата, в която се намира централата на Aggregate Holdings в Лондон. Снимка: Bloomberg LP

Президентът Щефан Кристен, който се присъедини към Adler през февруари 2022 г., призна, че докладът очертава подробна картина на влиянието на магната над компанията – Чанер често канел високопоставени служители на срещи на яхтата си и издавал указания до ръководството на компанията, но твърдял, че това не съставлява измама.

Редица членове на съвета на директорите подадоха оставка след доклада, а по-късно KPMG прекъсна отношенията си с Adler, след като отказа да даде мнение за сметките на компанията, позовавайки се на факта, че Adler е оттеглила хиляди имейли по време на проучването ѝ.

След като цената на акциите на компанията тръгна надолу, а имотният пазар беше подкопан от поредица бързи повишения на лихвите, кредиторите на Adler започнаха да се притесняват. В началото на 2022 г., когато пълното изплащане на дълговете стана все по-малко вероятно, някои започнаха да наемат адвокати.

Сривът

Проблемите на имотната компания се задълбочиха през май 2022 г., когато стана ясно, че прокурори във Франкфурт разследват Adler заради продажбата през 2019 г. на бивш стъкларски завод в Дюселдорф на компания собственост на Шратбауер, девера на Чанер. Сделката, която беше включена в доклада на KPMG, оценяваше проекта Glasmacherviertel на 365 млн. евро, близо 233 млн. евро повече от действителната му стойност, съобщиха регулатори. Заради липсата на документи за това как се е стигнало до оценката, KPMG съобщи, че не е в състояние да опровергае „твърденията, че продажната цена за проектната компания е била прекомерна“. По-късно сделката беше развалена.

Цената на проекта в Дюселдорф от 365 млн. евро привлече вниманието, защото тя е позволила на компанията да запази съотношението между дълга и собствения си капитал под прага от 60%, който беше условие за облигациите ѝ. Съветът на директорите на Adler Real Estate постави също продажбата на Gerresheim като условие преди да одобри покупката на израелската ADO Group, голям акционер в имотната компания в Берлин ADO Properties. Продажбата позволи на Чанер да посредничи за сделката с ADO, която впоследствие доведе до сливането през 2020 г., създало Adler Goup.

По онова време предложеното тристранно сливане между Adler, конкурента ADO Properties и германската строителна компания Consus разтревожи някои акционери в ADO, които се притесняваха, че ги обременяват със силно задлъжнял конкурент, свързан с нискокачествени имоти и рисков строителен бизнес. Покупката на ADO Group от Adler заобиколи този проблем, като позволи на германската компания да постави нови директори в ADO Properties, които след това препоръчаха придобиването на самата Adler. Като придобиваща страна сделката нямаше да бъде подложена на гласуване от миноритарни акционери в ADO Properties.

Над две години по-късно, през ноември 2022 г., германският финансов регулатор BaFin публикува съобщение, в което заявява, че Adler е завишила счетоводния си баланс с 3,9 млрд. евро през 2019 г., като неправилно е консолидирала ADO Properties преди двете компании да се слеят. Adler отрече твърденията и заяви, че оценката на ADO е „уместна и коректна“ според множество одити и сертификации.

Комбинацията от оттегляне на инвеститори и регулаторен натиск създаде заплаха за самото съществуване на компанията, задълбочена от средата на ускоряваща се инфлация, високи лихви и изплащания на обща стойност 4 млрд. евро по облигации с настъпващ падеж. Опасявайки се от спешни продажби на фона на голяма корекция на имотния пазар, притежатели на облигации приеха последна кешова инжекция за заздравяване на имотната компания, която е повече от достатъчна за нея, за да управлява по-подредена разпродажба на оставащите си активи с надеждата, че това ще максимизира възстановяването на облигациите. Към края на миналата година те предоставиха сложна спасителна помощ от 938 млн. евро.

Задкулисно Чанер преговарял по условията. С малко яснота колко струват земите, имотите и обектите в строеж на компанията Чанер се оказа единственият човек, „който знае истинската стойност на активите“, казва Марк Либшер, член на съвета на директорите на SdK, лобистка група на инвеститорите, която представлява някои акционери в Adler. „Не можете да преструктурирате Adler и да се опитате да изтеглите пари от компанията без намесата на Чанер“.

Представител на Adler отрече Чанер да е участвал в подготовката на сделката.

Нови условия

Преговорите прераснаха в горчива съдебна битка по-рано тази година, след като някои кредитори на Adler заявиха, че условията по офертата не са били справедливи към всички притежатели на облигации. През март притежател на облигации на Adler заведе дело във Франкфурт за блокиране на усилията на компанията да преструктурира дълга си. Но преди да се стигне до присъда Върховният съд в Лондон постанови в полза на сделката, позволявайки на Adler да удължи падежите по облигации с дължими плащания през следващата година и временно да спре лихвени плащания. Това позволи на имотната компания да избегне непосредствено изпадане в неплатежоспособност, а за Чанер решението означаваше, че можеше да остане главен изпълнителен директор на Aggregate с по-малък надзор.

Полицай влиза в сграда на Adler в Берлин. Снимка: Bloomberg LP

Или поне така изглеждаше до сряда, когато 175 полицаи проведоха обиски в Берлин и германската провинция Северен Рейн-Вестфалия, както и в Австрия, Нидерландия, Португалия, Монако, Люксембург и Великобритания. Обиските бяха насочени срещу бивши членове на съвета на директорите и съдружници на Adler, подозирани във фалшиво счетоводство, нарушаване на доверието и пазарна манипулация.

Мишените на разследването и обискираните имоти показват колко дълбоко оплетен е Чанер в разследването на прокурорите. В пример, че историята се повтаря обиските бяха извършени почти 14 години след като друга къща на Чанер в „Мейфеър“, на кратко пешеходно разстояние от офисите на Aggregate, беше конфискувана от кредитори на предишната му имотна компания.

Часове след началото на обиските Oaktree Capital иззе един от най-ценните проекти на Aggregate, QH Track в Берлин, като остави някога внушителното чекмедже с имотни трофеи на компанията малко по-празно. Облигациите на Adler също поевтиняха, докато инвеститорите преценяваха потенциалните последици за някога обширната имотна империя.