Canary Wharf понася най-тежко проблемите на офис пазара в Лондон

Преди три десетилетия Лондон преустрои порутена корабостроителница в Canary Wharf, за да я превърне в гора от небостъргачи от стъкло и бетон в стремежа си да имитира американските финансови центрове, пише Wall Street Journal.

Сега банковият квартал с площ от 518 декара източно от центъра на Лондон изпитва проблем, който преследва и американските градове – опразване на офис сгради.

Миналия месец HSBC Holdings, най-голямата финансова компания във Великобритания, напусна централата си с площ от 102 хил. кв. м, известна като HSBC Tower, и я смени с по-малка сграда в центъра на Лондон. Ходът беше предприет след решение на правната кантора Clifford Chance да се премести в центъра на британската столица и голямо свиване на офис площите от Barclays и Société Générale.

В Canary Wharf и околностите му имат свободни площи от 17,1%, приблизително колкото размера на Empire State Building, спрямо 10,7% в центъра на Лондон, сочат данни на компанията UBS.

Облигации на Canary Wharf Group, компанията, която притежава повечето сгради в района, се търгуват с голяма отстъпка при доходност от над 16%. Moody’s понижи кредитния ѝ рейтинг до неинвестиционен миналия месец.

Проблемите в Canary Wharf показват как бързият ръст на работата от разстояние отеква неравномерно на световните имотни пазари. Докато опразването на небостъргачи стана често обсъждана тема в американските градове след пандемията, офис пазарът в Европа се справяше относително добре, тъй като служителите бяха много по-склонни да се завърнат в офиса.

Но Лондон изпитва известни проблеми, които са сходни с тези на американския имотен пазар.

Нивото на завърнали се служители в офисите в Лондон достигна 65% през февруари, което постави града между Ню Йорк с равнище от 49% и Париж с 85%, показаха данни на консултантската компания JLL.

Canary Wharf усеща най-силно проблемите на офис пазара в Лондон.

Работата от вкъщи и разходите за модернизиране на стари офис площи, за да отговорят на екологичните регулации, „поставят Canary Wharf в неизгодно положение“, казва Закари Гаудж, ръководител на имотните анализи за Европа в UBS.

Canary Wharf беше вторичен продукт на променящата се икономика на Лондон през 80-те години на миналия век. Промените в глобалната корабна индустрия засегнаха историческите Западноиндийски докове. Правителството на Маргарет Тачър дерегулира финансовата индустрия, а банките бяха гладни за по-големи от обичайните за Лондон кули.

Макар че това не беше добра имотна инвестиция, първият строител фалира, небостъргачи продължиха да изникват през 90-те години на миналия век и Canary Wharf се превърна в нещо като Манхатън за Лондон.

Canary Wharf привлече наематели от традиционния финансов квартал на Лондон, известен като лондонско Сити, който се намира на няколко километра в западна посока. Той се превърна в олицетворение на градско обновление. Бившият кмет на Ню Йорк Майкъл Блумбърг го превърна в отправна точка, когато насърчаваше плановете за комплекса Hudson Yards в края на първото десетилетие от новия век.

Едно поколение по-късно кулите му далеч не са нови, а лъскави модерни небостъргачи изникнаха на най-оживените улици в Ситито и други части от центъра на Лондон.

Наемите на първокласни бизнес имоти в по-модерния Уест Енд в Лондон са нараснали с 8% на година през последните три години, подкрепени от хедж фондове и компании за частни капиталови инвестиции, които се насочиха към градски къщи. В същото време наемите в Canary Wharf до голяма степен останаха непроменени, сочат данни на компанията Green Street. Средните наеми на офис площи там са 742 долара на квадратен метър спрямо 1022 долара на квадрат в Ситито и над 1776 долара на кв. м в Уест Енд, сочат данни на консултантската компания Knight Frank.

По-голямата част от квартала е собственост на Canary Wharf Group, съвместно дружество между Катарския държавен фонд и гиганта сред компаниите за частни капиталови инвестиции Brookfield, или директно на Катарския фонд и има мегдан за дългосрочно планиране.

Шоби Кан, главен изпълнителен директор на Canary Wharf Group, очерта план за “Canary Wharf 3.0”, който ще процъфтява от наеми на жилища, варианти за развлечения и биотехнологични компании.

Групата планира да изгради център за природни науки с площ от 70 хил. кв. м, който ще бъде най-голямата лаборатория в Европа. Наемите в сектора може да донесат бонус от 70% в сравнение с офис площите, сочат данни на консултантската компания Savills.

Колкото до жилищния сектор 3500 души населяват 2200-те жилища на групата в района спрямо нула наематели преди три години. Още 2000 жилища са в етап на строителство.

Комбинация от луксозни търговски обекти, ресторанти, музика и арт фестивали носи допълнителни приходи. Притокът от хора вечерите и през уикендите е нараснал с 50% спрямо нивата преди пандемията, сочат данни на транспортната агенция в града.

Но пълно преустройство ще бъде трудна за изпълнение задача. По-високите лихви и по-ниските приходи означават, че на Катар и Brookfield може да им се наложи да предвидят повече средства, за да покрият разходите за преустройство и строителство.

Друг риск – по-малко финансови компании и правни кантори може да означават по-малко търсене за магазини и удобства.

Строителните компании вероятно ще трябва да привлекат много хора като Джъстин Уолкър, счетоводител, специализиран в данъците, който работи в офис на JPMorgan Chase там.

„Не ми харесваше стерилността на Canary Wharf, когато за първи път дойдох тук. Но мястото все повече ми харесва, сега то е по-жилищно и изпълнено с много повече енергия“, коментира той.